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《今日看新聞學法律~居間糾紛之事前預防No.1》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉居間糾紛之事前糾紛及事後救濟等相關事項;因此等相關事項很多,無法於本文完整詳盡說明,故兹先說明如下:
一、按不動產經紀業管理條例第24-2條(以下簡稱前揭規定)固規定「(第1項)經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意,得同時接受雙方之委託,並依下列規定辦理:一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」,惟前揭規定第1款,僅規定須公平提供雙方當事人「類似不動產之交易價格」,並未明定須提供「該買賣標的之實價登錄價格」,但第3款、第4款則分别規定「須提供關於不動產必要之資訊」及「須告知買受人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵」。
二、故本案買受人得否依不動產經紀業第26條:「(第1項)因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。(第2項)經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。(第3項)前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。(第4項)受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。」之規定請求損害賠償,則須著重於「本案經紀業或其經紀人員是否有可歸責之事由而違反前揭規定第1或3或4款所定之義務(即有故意或過失),而使本案買受人受有損害」之舉證。
三、另外,與本案相同或類似居間糾紛之事前預防,重於事後救濟。而其事前預防,須同時在「情報蒐集(含整理及研判等)」及「書面居間契約條款之具體明確」等二方面去著手。
本案買受人或大家買受不動產時,如能在買受該買賣標的前,就自行至相關網站(例如内政部不動產交易實價查詢服務網
https://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
、591等)查詢該買賣標的或類似不動產之實際成交價格或市場行情,加以整理及研判,並在該書面居間契約內,就前揭規定所定各款,予以詳細規定,具體明確之,必得預防此類或更多居間糾紛之發生,並確保得在居間糾紛發生後之事後救濟上,保障自已的權益。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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