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《今日看新聞學法律~紅單炒房,擬加重罰則》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「紅單炒房,擬修法加重罰則」等法律問題,兹說明如下:
一、財產權之内涵及其限制
(一)按憲法第15條所保障之財產權,其内涵之形塑,通說認為規定在民法相關規定。
(二)至於文化資產保存法對古蹟所在土地之限制、土地徵收條例所定之區段徵收與一般徵收、都市更新條例之多數辛リJ都市更新單元……等等,均是法令對人民財產權之限制。
(三)故須符合憲法第23條所明定之公益原則、比例原則(目的正當性、適當性原則、必要性原則及狹義之比例原則)、法律保留原則(請參釋字第443號解釋所揭示之層級化保留)、憲法第7條所明定平等原則以及權力分立原則、不溯及既往原則、法秩序安定性等憲法上的法律原則。
(四)換言之,法令(含法律、法規命令)上,就人民財產權,非不得限制,惟須合憲(只有400號解釋比較使人驚異,直接在解釋文及理由書,敘明既成道路成立公用地役關係之三大要件,而不須經地方機之立法及適法確認)。
(五)而有關大法官會議就法令之合憲審查,我們叫違憲審查;但實務上,法官依法律(憲法笫80條)獨立審判,其所謂法律,自包含憲法及大法官會議解釋,故也有謂法官有間接違憲審查之權利及義務(依現行規定,法官得依法裁定停止訴訟程序,聲請釋憲)。
二、紅單買賣
(一)依民法第353條之規定,出賣人不履行民法第348條至第351條(條文内容,請參下列連結
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawParaDeatil.aspx......)所定義務者,買受人依關於債務不履行之規定,行使其權利。
(二)債務不履行
1.民法債編,除侵權行為、不當得利及無因管理等外,主要是在處理「債務不履行」之問題。
2.所謂債務不履行,即債務人有可歸責之事由而未依債之本旨為給付而言。
3.又所謂債之本旨,從義務的角度來看,有意定義務、法定義務及基於誠信原則解釋出來之義務。
4.債務不履行之類型,學理上,有給付遲延、不完全給付、拒絕給付及給付不能等四種,惟台灣法律,只承認三種,拒絕給付並被承認,殊為可惜(相關法律文章請參
http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=197172&article_id=115655
)。
5.而給付不能、不完全給付及給付遲延,在學理上,各有主觀及客觀之分,而且其各自法律效果也不同,更甚者,在民法各債中,各有名契約之法律效果也有所差異。
6.此時,就有產生競合之問題。就此,相同事項之規定,原則上先適用民法各債之相關規定,次為民法債編總則之相關規定。
例如民法第354條以下規定之買賣物之瑕疵擔保責任,就是不完全給付(屆期、可歸責、可給付、已給付但未依債之本旨為給付),惟因在民法買賣上,有民法第354條以下之規定,故在買賣物之瑕疵擔保責任上,其法律效果,應先適用民法第359條明定之減少價金及解除契約。
7.但有關買賣上的受領問題,在民法債編各債買賣相關規定中,僅於民法第356條規定「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」,至於當事人拒絕受領或不能受領,則未規定,故民法第234條:「債權人對於已提出之給付,拒絕受領或不能受領者,自提出時起,負遲延責任。」就有適用之餘地。
8.另外,有關買賣中,給付遲延後之解除契約及損害賠償,在民法債編各債買賣相關現定中,也未見規定,故民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限内不履行時,得解除契約。」、第260條:「解除權之行使,不妨礙損害賠償之請求。」也有適用之餘地。
9.故有關紅單買賣(本文指的是「付了訂金簽了買賣債權契約預約」至「尚未辦理所有權移轉登記完畢」間;至於更早之前的綠單買賣,僅為優先議價權之買賣,本文暫不談),實為雙方當事人(受讓人與原買受人)間之債權買賣;又因涉受讓人承受「原出賣人與原買受人間買賣債權契約之所有權利與義務」,故也是契約承擔,依「效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院73年台上字第1573號判例:「當事人之一方將其因契約所生之權利義務,概括的讓舆第三人承受者,係屬契約承擔,與單純的債權讓與不同,非經他方之承認,對他方不生效力。」之意旨,爰須經原出賣人之同意。
10.而且通常在原出賣人與原買受人間之買賣債權契約内,有「在某時期内始得進行紅單買賣」及「須經原出賣人同意並由原受人須給付一定金額予原出賣人」等相關約定(請參預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
https://www.ey.gov.tw/....../bec3c5ac-ff75-4c26-a21b......
https://www.ey.gov.tw/....../3c664c56-ecd2-4c4c-8d51......
之應記載事項第20條之規定),如該等約定,並未因違反誠信原則、公序良俗、L行規定之效力規定)等因而無效(個案上,此等約定有所差異,是否違反誠信原則等因而無效,自應綜合該個案相關客觀事實及相關證據判斷之),基於契約自由原則,自從其等約定。
11.此類紅單買賣,原買受人如有不履行民法第348條至第351條所定義務時,則受讓人得依民法第353條之規定及前揭債務不履行之相關說明為之,保障自已的權益。
12.但本案所指紅單買賣,應與前開所界定範圍或定義有所差異,其應指「綠單之優先議價權之買賣」到「議價完畢、交付定金、簽訂紅色預約單後簽訂書面債權前之債權買賣」。
三、本案分析
(一)本案紅單買賣炒作,確實有礙交易秩序,損害消費者權益,自應依法加L稽查。
(二)至於是否修法加重罰則?非不得考量及探討,惟加重罰則,實涉人民財產權之剝奪(罰款部分)等,故須符合比例原則、法律保留原則、平等原則等憲法層次之法律原則(其中,尤應注意比例原則之必要性原則[又稱損害最小原則])。
(三)另外,有關「打房」「課囤房税、空屋税」「適足住房權之實現」及「相當生活水準之實現(薪資提高部分」之區别及須注意之點,請參
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269884&article_category_id=2235&article_id=172465

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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