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《今日看新聞學法律~驗屋與貸款撥付》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉買屋糾紛之「事中防止」中的「驗屋」(含專業驗屋、驗屋之依據、驗屋不符之處理等);另外,驗屋常與「貸款撥付」連結在一起,故一併說明如下:
一、事前預防未做好,縱有專業驗屋,減少買屋糾紛之發生,也有限
按買屋糾紛之處理,雖可從事前預防、事中防止與事後救濟等三方向去思考,但仍以事前預防為重。而事前預防,則須從「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等三方面著手(註一)。
又專業驗屋,或可減少買屋糾紛之發生,惟僅係事中防止手段之一,而且驗屋之依據,仍是買賣債權契約條款、工程圖樣及其說明書、廣告圖示、建材設備表、基於基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(
https://www.ey.gov.tw/....../bec3c5ac-ff75-4c26-a21b......
)」、不動產現況說明書等當事人間之約定內容(註二),其均為事前預防之項目,如事前預防未做好,縱有專業驗屋,減少買屋糾紛之發生,也有限(註二)。
二、驗屋與貸款撥付
(一) 驗屋準備
又驗屋前,應準備前揭驗屋依據,釐清不清楚之處,並做好含「通常效用項目(可參考坊間版本【註三】加以修改)」、「出賣人依約應提供買受之所有書面資料」等項目之驗屋表。
(二) 驗屋不符之處理
驗屋時,如發現有與前揭驗屋依據不符者,不論是預售屋或成屋,自得在驗屋單上,列待改善項目,並註明「約定之改善完成期日、下次複驗期日」。
但如為預售屋,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(
https://www.ey.gov.tw/....../bec3c5ac-ff75-4c26-a21b......
)第13點:「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區,並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後,應通知買方進行驗收手續。雙方驗收時,賣方應提供驗收單,如發現房屋有瑕疵,應載明於驗收單上,由賣方限期完成修繕;買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款,於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。第一項有關達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定,如契約有約定,並於相關銷售文件上特別標明不予配設者,不適用之。」之適用。
至於成屋,如買受人與出賣人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那也有基於消費者保護法而來之成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(
https://www.ey.gov.tw/....../866026ec-3719-4a41-898c......
)第10點:「本買賣標的物,應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由賣方於現場交付買方或登記名義人,賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時,如有未搬離之物件,視同廢棄物處理,清理費用由賣方負擔。因可歸責於賣方之事由,未依前項所定日期交付標的物者,買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止,每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額,賠償買方因此所受之損害。本買賣標的物倘有使用執照(正本或或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件,賣方除應於訂約時將其情形告知買方外,並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人,買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者,賣方負損害賠償責任。」之適用。
問題是一般的成屋買賣,常是非企業經營者或非定型化契約,並無適用成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之餘地(註四)。
此時,更彰顯「情報蒐集」、「契約條款具體明確(含不動產現況說明書)」及「要求保證品質」等事前預防之重要性。
(三)貸款撥付
貸款在何種要件下,由出貸人撥付給出賣人?係明定於不動產貸款契約及不動產買賣債權契約內。
是在約定不動產貸款契約(註五)及不動產買賣債權契約內,相關貸款撥付條款時,自應慎重。
【註解】
註一:請參海砂屋之事前預防、事中防止與事後救濟(https://www.peopo.org/news/311877)、【新聞疑義1668】公設重大修繕,得否請求減少價金?(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237164&article_category_id=2235&article_id=147231)等。
註二:請參【新聞疑義1674】北市推「驗屋服務」?http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237272&article_category_id=2235&article_id=147305。
註三:https://www.google.com.tw/search?source=hp......。
註四:基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項,也有相同情形。故為全面保障承租人,才有租賃專法之倡議及建議(請參【新聞疑義1533】租賃應記載及不得記載事項? http://lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=217810&article_category_id=2235&article_id=131620、【新聞疑義1608】新租賃契約雖上路,租賃專法仍需要http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=224900&article_category_id=2235&article_id=137525)。
註五:如貸予人與出貸人均是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,則得適用個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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