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《今日看新聞學法律~現況交屋》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉成屋買賣中的現況交屋等法律問題,兹說明如下:

一、按買賣債權契約(台灣實務上,房屋及其下土地之買賣中,成屋之買賣,通常會有二份契約[預售屋則可能為三份],一份為私契[預售屋因土地及建物,可能分别簽訂書面契約,故有二份,分別為土地買賣契約及建物買賣契約],因尚非管轄地政事務所定之書面及要式,故此時,只是債權之買賣,因而本文所稱為買賣債權契約;至於之後至管轄地政事務所,以其所定書面要式所為,做為不動產物權移轉登記用之公契,因符合法令所定不動產物權移轉登記之生效要件,故本文謂為買賣物權契約,做為兩者之區别)諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立(註一);契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)之效力規定等因而無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

二、從而,本案報導内容如為真,本案當事人間即約定「現況交屋」,因該約定未因違反誠信原則、公序良俗、強行規定之效力規定等因而無效,本案當事人自應從其約定。

三、惟所謂現況交屋,係指何種現況?此部分,能拍照或攝影,並將其納入買賣債權契約之附件,自是較能保障權益及杜絕糾紛;但如沒有呢?就像本案一樣。
那只能先以民法第98條之規定,探求雙方當事人之真意,如仍無法探其真意,就須以民法第1條之規定為之(註九)。

四、即依法律相關規定、習慣法、法理之順序補充之。其中,與本案系争事項(即現況交屋)有涉者,有下列二點值得探究。
(一)得否基於誠信原則,解釋出本案出賣人有交付該系爭標的之義務?
(二)如何以經驗法則去解決此爭議?

五、當然,本文仍要再次提醒:
現況交屋之現況,記得要拍照或攝影,並將其納入買賣債權契約之附件,以杜絕糾紛及保障自己之權益。

【註解】
註一:民法第354條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院97年度台上字第2082號民事判決:「按買賣契約之成立,以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋,並未向其買受土地,而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表,已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定,其中包括「雨遮」及「增建」等情,為原審合法認定之事實,則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積,須以得合法登記為要件,則原審審酌卷內資料,並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載,認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取,該雨遮及增建部分面積,應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍,並說明計算房屋面積短少之賠償金額時,不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語,核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符,即無可議。」等參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。另須注意民法第246條:「以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約,於條件成就或期限屆至前,不能之情形已除去者,其契約為有效。」所定情形。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註九:民法第1條之重要性及經驗法則
(一)憲法第80條規定,法官依據法律獨立審判,故延伸出法官不得拒絕審判。
(二)既然法官不得拒絕審判,如在民事,「當事人間未就某事項有所約定」或「該約定因違反公序良俗、誠信原則、L行規定等因而無效」時,又依據何種法律予以審判?
(三)此時,民法第1條就有適用的餘地。即此時,須依法律相關規定、習慣法及法理之順序為之。
(四)所謂法律相關規定,
1.例如租賃,目前有消費性租賃、非消費租賃之分,
2.如是消費性租賃,則須先去思考消費者保護法及其相關應記載及不得記載事項之適用問題,之後才是依土地法相關規定、民法債編各債中租賃相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定(例如民法第148條等)、習慣法及法理之順序;
3.若是非消費者租賃,則須先思考「租賃條例及其應約定及不得約定事項」之適用問題,之後才是依士地法相關規定、民法債編各債中租賃相關現定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定(例如民法第148條等)、習慣法及法理之順序;
4.反之,均非前兩者,例如耕地租賃,則須先探究耕地三七五ㄞ盛屭牷B農業發展條例相關規定之適用問題,之後才是依土地法相關規定、民法債編各債中租賃有關耕地相關規定、民法債編總則相關規定、民法總則相關規定、習慣法及法理之順序。
5.又如在進行民事訴訟時,所謂的倫理法則及經驗法則,也是。
6.再如山坡地保育利用條例及其子法、建築法及其子法、公寓大廈管理條例及其子法等,如有相關規定(尤其是效力規定)也同。
7.故民法第1條規定之重要性,極為重要,其補足「當事人間之約定,掛萬漏一或太過簡略」之缺漏,更能使法官有所依據予以審判,保障人民權益,杜絕糾紛。
8.另外,前揭所謂經驗法則,乃係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(最高法院九十九年度台上字第一六三三號民事判決等參照)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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