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《今日看新聞學法律第2則~租賃,Line就可成立》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「租賃契約,用Line是否成立」等法律問題,兹說明如下:

一、按租賃,是諾成契約,不以訂立字據為必要(註一),只要租賃雙方當事人就租賃物及租金,有所約定,租賃契約就成立;另外,交付定金,則推定租賃契約成立(註二)。

二、惟民法第95條也規定「(第1項)非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人時,發生效力。但撤回之通知,同時或先時到達者,不在此限。(第2項)表意人於發出通知後死亡或喪失行為能力或其行為能力受限制者,其意思表示,不因之失其效力。」。

三、故本案新聞報導內容如為真,本案租賃契約,縱使尚未訂定書面租賃契約,但當事人間已就租賃物及租金有所合意(Line上須已讀且同意,本案新聞報導說:已在Line上談妥租金及租賃期間),租賃契約已成立。

四、至於發生租賃糾紛,如何處理?縱使未訂立書面租賃契約,當事人間有未約定事項,依民法第1條之規定,仍得以個案性質(即消費性租賃或非消費性租賃或其他[例如非住宅租賃而是營業使用或耕地租賃或基地租賃或融資性租賃等]),分别依「消費者保護法及其租賃定型化契約應記載及不得記載事項」、「租賃住宅巿場發展及管理條例及其住宅租賃契約應約定及不得約定事項」、「耕地三七五減租條例」、「農業發展條例」、「土地法」及「民法債編各債中租賃相關規定、債編總則、民法總則、習慣法及法理」之順序補充之。

五、另外,
1.租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第11條雖規定「(第1項)租賃期間發生下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租賃契約,且出租人不得要求任何賠償:一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。二、租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,而不於期限內修繕。三、因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失,且其存餘部分難以繼續居住。四、因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。(第2項)承租人死亡,繼承人得主張終止租賃契約。(第3項)承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。」,
2.惟並未有「任意終止或提前終止」之相關規定,而且「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」之應記載事項第13條雖有列明「任意終止」相關規定,但其留有「得或不得」兩個選項供當事人間選擇後,再互為約定,
3.故本案如為非消費性租賃,而且係租賃條例第3條第1款所稱之租賃住宅,而有租賃條例及其子法之適用,如當事人間乃約定「不得任意終止」,則自須從其約定。

[註解]
註一:效力「與未經選編為判例之最高法院裁判相同」之最高法院33年上字第637號判例:「使用租賃為諾成契約,當事人約定一方以物租與他方使用,他方支付租金,即生效力,不以押金之交付為成立要件。」參照。
註二:民法第248條參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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