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《今日看新聞學法律~租房危及安全,怎麼辦!》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉「租賃物有瑕疵,危及安全」等法律問題,兹分述如下:

一、本案租賃法令之適用
(一)按本案為非消費性租賃,而且係租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃條例)第3條第1款:「本條例用詞,定義如下:一、租賃住宅:指以出租供居住使用之建築物。」之租賃住宅,故有租賃條例第8條1項:「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。」及住宅租賃契約應約定及不得約定事項之應約定事項(以下簡稱租賃約定事項)第17條:「(第1項)租賃期間有下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止契約,出租人不得要求任何賠償:(一)租賃物未合於所約定居住使用,並有修繕之必要,經承租人定相當期限催告,仍不於期限内修繕。……(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或抛棄終止契約權利者,亦同。(第2項)承租人依前項各款規定提前終止租約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。但前項第三款前段其情況危急者,得不先期通知。……」等相關規定之適用。
(二)惟有關本案系爭問題換鎖部分(非修繕必要部分;如為修繕必要部分,則得以前揭租賃約定事項第8條、第17條第1項第1款、第2項等相關規定為之),租賃條例及住宅租賃契約應約定及不得約定事項並未有相關規定,如本案當事人間之租賃契約就此系爭問題未約定或有相關約定但因違反公序良俗、誠信原則、L行規定之效力規定等因而無效(註一),則依民法第1條之規定補充之,即如法律未有相關規定,依習慣法、法理之順序補充之。

二、本案分析
本案新聞報導内容如為真,
(一)換鎖部分(非修繕必要部分;如為修繕必要部分,則得依前揭租賃約定事項第8條、第17條第1項第1款、第2項等相關規定為之)
1.首須查明,本案當事人間之租賃契約中,就換鎖之系爭問題,是否有相關約定?
2.如有,該約定内容為何?是否因違反序良俗、誠信原則、L行規定之效力規定等因而無效?
3.如未約定或有約定但該約定因違反公序良俗、誠信原則、強行規定之效力規定等因而無效,因「民法債編各債租賃、債編總則」及「其他法律」中未有相關規定,故只能以位於民法總則之民法第148條第2項所明定之誠信原則及民事訴訟法第222條第3項所明定之經驗法則去處理了。
(二)租賃物有瑕疵,危及安全部分
就此,本案承租人得試以前揭租賃條例第8條第1項及租賃約定事項第17條第1項第3款、第2項等相關規定,終止其間之租賃契約(註二)。
(三)又本文建議,不論是那一種契約,均須以書面為之,而且契約條款須具體明確,便於舉證及杜絕爭議之用。
(四)另外,租賃及買賣糾紛之處理,首重在事前預防,次才是事中防止及事後救濟。而事前預防,在租賃部分,須在情報嵬集及書面契約條款具體明確等二方面著手。本案承租人恐因未就換鎖權限(承租人可否換鎖等)、時機(那一條件下得換鎖等)、會同時間及其他事項(例如在租賃關係存續中,如由承租人換鎖,是否應給出租人一份鑰匙、在租賃關係終了後,應如何交付鑰匙、是否須無償或回復原狀等)等事項未約定,而徒生困擾。

[註解]
註一:契約自由及其限制
(一)業經大法官會議解釋肯認,屬憲法第22條範疇內之契約自由原則,乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)契約自由原則,如同其他人民基本權利與自由一般,是相對的,國家自得依憲法第23條之規定,在同時符合公益原則、比例原則及法律保留原則下限制之。
(三)目前現行規定,對契約自由原則之限制很多,例如民法所定之誠信原則、權利濫用禁止原則、L行規定之效力規定、暴利行為禁止、附和契約顯失公平等等。
另外,某些行政機關(含中央或地方政府)所訂定之契約,須經立法院或地方議會之通過,始得簽訂,也是一種對契約自由的限制(例如土地法第25條);
常提到的租賃住宅市場發展及管理條例,及消費者保護法及其應記載及不得記載事項,對租賃或買賣有關事項之限制,亦同。
(四)又違反此等限制之法律效果,從各自法律各自條款所明定者;可能有「契約不成立」「契約自始無效」「某約定條款因而無效或調整其法律效果」等等。
(五)其中,與租金上限有關之限制,有土地法第97條:「(第1項)城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。(第2項)約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(巿)政府得依前項所定標準L制減定之。」等,至於與租金下限有關者,則無(https://m.facebook.com/groups/275580290208961?view=permalink&id=315187926248197
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,2376,&job_id=268592&article_category_id=1229&article_id=171603)。
註二:社會住宅之租賃爭議,請參
https://m.facebook.com/groups/275580290208961?view=permalink&id=326840181749638
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=269159&article_category_id=2235&article_id=171983。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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