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《今日看新聞學法律第3則~社會住宅》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉新建社會住宅等問題,兹說明如下:
一、在自然法則 第二講~人與環境之對話 2章2節17「以稅追求居住正義之省思」
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,188,2404,&job_id=259713&article_category_id=2524&article_id=164751
一文中,提及
(一)前揭(一)囤房稅之課徵及(二)空屋稅之課徵,均是以稅制(不論是稅基改革或稅率改革或稅基稅率全面改革),去追求所謂的居住正義,達到閒置住宅之釋出,加入買賣、租賃或代租代管、包租等市場,增進房屋供給量,改善高房價之問題。
(二)但均面臨目的不具正當性、手段達不到目的及非損害最小手段等違反比例原則之質疑。
惟如以如同土地法第10條、第11條、第21條及第22-1條等相關規定之相同立法理由,仍得就依法應使用之合法建築改良物,除有法定排除要件外,於限期改善後仍不改善者,處以空屋稅。
(三)雖然課徵空屋稅或囤房稅所生之影響中,確有促使屋主,將閒置住宅或空屋,進入買賣、租賃或代租代管、包租市場,增加房屋供給量之情形,因而看似符合兩公約施行法第4條、住宅法第53條:「居住為基本人權,其內涵應參照經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約,及經濟社會文化權利委員會與人權事務委員會所作之相關意見與解釋。」、源自於已具國內法地位而且優先於其他法律而適用之經濟社會文化權利國際公約第12條第1款:「本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度,包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現,同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」之「適足住房權」及經濟社會文化權利事務委員會第4號一般性意見:「7.委員會認為,不應狹隘或限制性地解釋住房權利,譬如,把它視為僅是頭上有一遮瓦的住處或把住所完全視為一商品而已,而應該把它視為安全、和平和尊嚴地居住某處的權利,至少有兩條理由可以認為這樣理解是恰當的。首先,住房權利完全與作為《公約》之基石的其他人權和基本原則密切相關。就此而言,《公約》的權利源於“人身的固有尊嚴”,而這一“人身固有的尊嚴”要求解釋“住房”這一術語時,應重視其他多種考慮。最重要的是,應確保所有人不論其收入或經濟來源如何都享有住房權利。其次,第十一條第一款的提法應理解為,不僅是指住房而且是指適足的住房。人類住區委員會和《到2000年全球住房戰略》都闡明:“適足的住所意味著……適足的獨處居室、適足的空間、適足的安全、適足的照明和通風、適足的基本基礎設施和就業和基本設備的合適地點──一切費用合情合理”。8.因而,適足之概念在住房權利方面尤為重要,因為它有助於強調在確定特定形式的住房是否可視為構成《公約》目的所指的“適足住房”時必須加以考慮的一些因素。在某種程式上,是否適足取決於社會、經濟、文化、氣候、生態及其他因素,同時,委員會認為,有可能確定在任何特定的情況下為此目的必須加以考慮的住房權利的某些方面。這些方面包括:(a)使用權的法律保障。使用權的形式包羅萬象,包括租用(公共和私人)住宿設施、合作住房、租賃、房主自住住房、應急住房和非正規住區,包括佔有土地和財產。不論使用的形式屬何種,所有人都應有一定程式的使用保障,以保證得到法律保護,免遭強迫驅逐、騷擾和其他威脅。締約國則應立即採取措施,與受影響的個人和群體進行真誠的磋商,以便給予目前缺少此類保護的個人與家庭使用權的法律保護;(b)服務、材料、設備和基礎設施的可提供性。一幢合適的住房必須擁有衛生、安全、舒適和營養必需之設備。所有享有適足住房權的人都應能持久地取得自然和共同資源、安全飲用水、烹調、取暖和照明能源、衛生設備、洗滌設備、食物儲藏設施、垃圾處理、排水設施和應急服務;(c)可承受性。與住房有關的個人或家庭費用應保持在一定水平上,而不至於使其他基本需要的獲得與滿足受到威脅或損害。各締約國應採取步驟以確保與住房有關的費用之百分比大致與收入水平相稱。各締約國應為那些無力獲得便宜住房的人設立住房補助並確定恰當反映住房需要的提供住房資金的形式和水平。按照力所能及的原則,應採取適當的措施保護租戶免受不合理的租金水平或提高租金之影響。在以天然材料為建房主要材料來源的社會內,各締約國應採取步驟,保證供應此類材料。(d)適居性。適足的住房必須是適合於居住的,即向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介。居住者的身體安全也應得到保障。委員會鼓勵各締約國全面實施衛生組織制訂的《住房保健原則》5, 這些原則認為,就流行病學分析而言,住房作為環境因素往往與疾病狀況相關聯,即:住房和生活條件不適和不足總是與高死亡率和高發病率相關聯;(e)可獲取性。須向一切有資格享有適足住房的人提供適足的住房。必須使處境不利的群體充分和持久地得到適足住房的資源。如老年人、兒童、殘廢人、晚期患者、人體免疫缺陷病毒陽性反應的人,身患痼疾者、精神病患者、自然災害受害者、易受災地區人民及其他群體等處境不利群組在住房方面應確保給予一定的優先考慮。住房法律和政策應充分考慮這些群組的特殊住房需要。在許多締約國內,提高社會中無地或貧窮階層得到土地的機會應是其中心政策目標。必須制定明確的政府職責,實現人人有權得到和平尊嚴地生活的安全之地,包括有資格得到土地。(f)地點。適足的住房應處於便利就業選擇、保健服務、就學、托兒中心和其他社會設施之地點。在大城市和農村地區都是如此,因為上下班的時間和經濟費用對貧窮家庭的預算是一個極大的負擔。同樣,住房不應建在威脅居民健康權利的污染地區,也不應建在直接鄰近污染的發源之處。(g)文化的適足性。住房的建造方式、所用的建築材料和支援住房的政策必須能恰當地體現住房的文化特徵和多樣化。促進住房領域的發展和現代化的活動應保證不捨棄住房的文化方維,尤其是還應確保適當的現代技術設施。」中所指出之「可獲取性」內涵之情形。
(五)但除前揭違反比例原則之質疑外,其成效也待商榷,故本文建議:
1.純以稅追求改善高房價等問題,誠屬不妥,但仍得思考課徵空屋稅及囤房稅,只是理由及目的要對,而且不得違反比例原則、法律保留原則、平等原則、公益原則及正當法律程序等憲法上之法律原則。
2.同時併列下別途徑,發揮綜效
(1)增加大臺北以外地區之就業機會。
(2)提高人民之薪資所得」(以上兩者是治本)。
(3)提高獎勵、租金上限等,並去除屋主對代租代管或包租等疑慮,投入代租代管、包租巿場。
(4)中央積極協助地方取得新建社會住宅之基地,並協助地方政府逐年興辦一定量及質之新建社會住宅。
(5)中央及地方政府協助民間取得融資貸款,獎勵民間新建社會住宅。
(6)共享經濟及相關法制鬆綁等各種手段。
二、本案分析
而今,台南市政府能透過都市更新容積獎勵取得社會住宅,自值得贊同。
但有關社會住宅之其他問題(請參http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&article_category_id=2524&area=free_browse)仍須詳予施為。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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