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《今日看新聞學法律第4則~租到凶宅,怎麼辦》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉及凶宅之認定、租到凶宅之事前預防等法律問題,兹說明如下:
一、租到凶宅之事前預防及事後救濟
(一)按依民法第435條之規定,租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃物之一部滅失者,承租人固得按滅失之部分,請求減少租金,承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者,固得終止契約。惟租到「凶宅」,並非租賃物之一部滅失,自無民法第435條之適用。
(二)又依民法第424條之規定,租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,固仍得終止契約。惟租到「凶宅」,縱使認為係租屋物有價值減少之瑕疵,惟並未危及承租人或其同居人之安全或健康時,自也無民法第424條之適用。
(三)另買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人固得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。惟租到「凶宅」,並非買賣,而且性質上亦有明顯差異,也無依民法第347條:「本節規定,於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者,不在此限。」之規定,準用民法第354條第1項、第359條、第365條之餘地。
(四)然當事人間所為約定,除「違反公序良信、誠信原則等因而無效」或「基於情事變更原則,所為調整其法律效果」外,基於契約自由原則及契約嚴守原則,債務人自應依債之本旨為給付;債務人未依債之本旨為給付,債權人自得依約及債務不履行相關規定(未約定或約定無效時,依債務不履行相關規定補充之),向債務人請求之。
(五)從而,承租人為保障自己的權益及杜絕糾紛,非不得在租賃契約內,約定「凶宅之時間、區域及操作型定義」、「租到凶宅請求減少租金或情節重大終止契約之權利」及「減少租金之計算方式」等條款(即事前預防之書面契約條款具體明確),並做為事後救濟之依據。
(六)另外,有關凶宅之情報蒐集也是事前預防重要之一環,千萬不可忽視。
二、凶宅之認定
(一)是否為凶宅?應先從當事人間之約定;當事人間未約定時,因民法等法律並未有相關規定,而且就此也無習慣法之存在,則只好求諸於「法理」及「經驗法則」(註一)。
(二)所謂經驗法則,係指由社會生活累積的經驗歸納所得之法則而言;凡日常生活所得之通常經驗及基於專門知識所得之特別經驗均屬之(註二)。
三、本案分析
(一)因凶宅,在法律及具授權明確性之法規命令上,並未有相關之定義;内政部在不動產現況說明書内,有關凶宅之描述,也僅是參考用,蓋其内容,也因不同當事人間之約定,而有不同之差異。故在個案上,是否為凶宅之認定,首先須查明該個案買賣或租賃書面契約書,就凶宅,是如何定義或界定的,而非人云亦云。本案也同。
(二)在當事人間未就租賃物或買賣物之凶宅事項有定義或界定時,始有法理及經驗法則介入之餘地。
(三)至於租賃物或買賣物,有關凶宅之事前預防,比事後救濟更重要。
(四)而事前預防,在買賣部分,應從情報蒐集、書面契約條款具體明確及保證品質等三方面著手;租賃部分,則須從情報蒐集、書面契約條款具體明確等二面向著手。本案承租人,在租用之前,就是欠缺情報蒐集此手段,以至於陷入如此窘境。
【註解】
註一:民法第1條、民事訴訟法第222條第3項參照。
註二:最高法院99年度台上字1633號民事判決等參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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