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《今日看新聞學法律第3則~西門町目前租金行情及契約自由》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉租賃中租金之約定及契約自由原則等法律問題,兹說明如下:
一、契約自由及其限制
(一)業經大法官會議解釋肯認,屬憲法第22條範疇內之契約自由原則,乃是係指「我要不要簽約是我的自由」「我要與誰簽約是我的自由」及「我要簽什麼樣的契約內容是我的自由」等內涵而言。
(二)契約自由原則,如同其他人民基本權利與自由一般,是相對的,國家自得依憲法第23條之規定,在同時符合公益原則、比例原則及法律保留原則下限制之。
(三)目前現行規定,對契約自由原則之限制很多,例如民法所定之誠信原則、權利濫用禁止原則、L行規定之效力規定、暴利行為禁止、附和契約顯失公平等等。
另外,某些行政機關(含中央或地方政府)所訂定之契約,須經立法院或地方議會之通過,始得簽訂,也是一種對契約自由的限制(例如土地法第25條);
常提到的租賃住宅市場發展及管理條例,及消費者保護法及其應記載及不得記載事項,對租賃或買賣有關事項之限制,亦同。
(四)又違反此等限制之法律效果,從各自法律各自條款所明定者;可能有「契約不成立」「契約自始無效」「某約定條款因而無效或調整其法律效果」等等。
(五)其中,與租金上限有關之限制,有土地法第97條:「(第1項)城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。(第2項)約定房屋租金,超過前項規定者,該管直轄市或縣(巿)政府得依前項所定標準L制減定之。」(註一)等,至於與租金下限有關者,則無。
二、本案分析
(一)本案新聞報導中,所提「有業者超前部署,在簽約時,要求在租約註明約定,先以較低價格,可能只有半價承租,等來台旅客不用隔離14天,且未來香港與陸客解禁後,租金再調回原本的水準」,因西門町攤位也享受到該地區之特殊利益,依最高法院54年台上字第1528號判例(請參註一)之意旨,應不受土地法第97條規定之限制。
(二)加上,我國房屋兼土地之租金下限,並無相關之規定,而且此約定,也未違反公序良俗、誠信原則及其他強行規定等因而無效,故基於契約自由原則,當事人間如有如此約定,自從其約定。

[註解]
註一:效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同之最高法院68年台上字第3071號判例謂「基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較,以為決定,並非必達申報地價年息百分之十最高額。」、59年台上字第793號、54年台上字第1528號判例所云:「房屋及基地之租金數額,按其地區,於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條,分别定有限制,當事人約定之租金超過此限制者,出租人對超過部分無請求權,法院就出租人超過部分之請求,予以駁回,與行政機關強制減定前開超限租額,併行不悖。」「市場攤位之承租人,不僅在其陌略巫u位得以營商,並得享受整個市場之特殊利益,其應付租金不僅為使用攤位之對價,且包括此項特殊利益之對價在内,自非普通之房屋兼土地可比,固不受土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十八條(舊)所定,房租及地租最高限制之拘束。」,及租賃住宅市場發展及管理條例第6條:「租賃住宅之租金,由出租人與承租人約定,不適用土地法第九十七條規定。」、農業發展條例第21條第1項:「本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂定之農業用地租賃契約之租期、租金及支付方式,由出租人與承租人約定之……」等規定,均應注意。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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