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《今日看新聞學法律第3則~停車位被侵奪、分管契約》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉分管契約及停車位被侵奪等法律問題,兹說明如下:
一、分管契約
(一)分管契約,乃民法第820條所定「另有約定」之一,其係指全體共有人均同意其共有物之特定範圍給特定人使用、收益之契約,而且不以明示為限,默示分管也屬之。
(二)其終止及變更,須經全體共有人全部同意始得為之。最常見且實務肯認的分管契約,乃建商與第一手買受人之買賣債權契約,均載明車位編號OO號(也有平面圖)為買受人所使用、收益,其雖是建商與第一手買受人間個别簽訂,但實務裁判之穩定見解,仍肯認其為分管契約。
(三)然,很多建商,卻常常在買賣債權契約内,將契約內容實為分管契約者,在表頭上,誤用了「約定專用」,以至於很多法官、律師及當事人,錯把分管契約,當約定專用。
(四)其實,約定專用,乃公寓大廈管理條例所明定之用語,乃指共用部分經區分所有權人會議決議給特定人使用、用益而言,故其終止與變更,仍得經區分所有權人會議議決之。與分管契約,明顯不同。
(五)至於受讓人是否受該分管契約之拘束?請參大法官會議解釋第349號解釋。
二、占有被侵奪
依民法第940條、第952條、第960條、第962條及第963條之規定,
(一)對於物有事實上管領之力者,為占有人。
(二)善意占有人,推定其為適法所有之權利範圍内,得為占有物之使用、收益。
(三)占有人對於侵奪或妨害其占有之行為得以已力防禦之;占有物如被侵奪者,如係不動產,占有人得於侵奪後,即時排除加害人而取回之。
(四)占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有物被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請求防止其妨害。此三種請求權,自侵奪或妨害占有或發生後,一年間不行使而消滅。
三、管理委員會就占有被侵奪有無處理權利及義務
(一)公寓大廈管理第36條第5款、第13款固規定,管理委員會具有「對違規情事之制止」及「其他規約所定事項」之職務,惟前揭所謂違規情事,得否及於私權上的爭議,恐有疑慮;
(二)而且規約並非法律或具授權明確性之法規命令,區分所有權人會議也非國家,加上憲法第23條也是公寓大廈管理條例所定另有規定者,自不得以規約限制憲法所保障之人民基本權利與自由。故縱屬規約有規定「管理委員會有介入住户間私權爭議之權利與義務」,管理委員會恐也不宜執行。
四、本案分析
(一)本案停車位,如為前揭所稱分管契約,其權利人(占有人),自得依民法第962條、第963條之規定,向侵奪其占用之人,請求返還其占有物,並依民法第179條以下之規定,請求返還相當於五年租金總和之不當得利,及依民法第960條之規定,即時排除加害人而取回其占有物。
(二)惟訴訟,難免曠日廢時,如果得實現之利益不多,本案停車位權利人,在安全無危下,將自已的停車位用大鎖鎖住,反而是良策。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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