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【新聞疑義1786】租賃條例施行後,租賃法令之適用10-以水電費負擔及水電表查看為例

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞疑義1786】租賃條例施行後,租賃法令之適用10
-以水電費負擔及水電表查看為例
 (筆者聲明:新聞事件,或充滿著各種政治人物之政治算計、個人利益的考量及利益團體之介入,但新聞事件中事物本質【含事實之認定、證據取捨與肇證責任之分配等】及法律依據的探索,仍有賴大家一起努力,以企細辨曲折,供為政者及大眾參考,減少社會成本及公器的浪費)
【新聞】
在外租套房,房東總會用獨立電表計價,並訂出一度電多少的公定價。有租客上網抱怨感覺被多收,而且房東還把電表鎖起來,也不願拍照給他看,讓他感覺被佔了便宜。
一名租客在臉書爆廢公社PO文,他租屋在一層隔間的套房,由房東抄電表費用給他。電表箱設在走廊,但是被鎖住不給看度數,房東解釋如果大家都來看,那個門開開關關容易壞。他要求房東抄電表時拍照,對方也不答應。
租客表示電費每度5.5元,住了3個月感覺用電量沒很大,但收費卻很高。他指出收租時間還沒到,房東就會提早來拿錢,他提出可用轉帳付款,房東卻說他沒帳戶。租客說距離約滿還有8個月,不知道該怎麼辦才好。
網友表示:「不給看一定有鬼」、「電表特別裝上鎖的門感覺很怪」、「租客有資格要求看表,不然直接報警」、「反問房東:台電會不給你看度數嗎?」、「趁房東之後抄表的時候在旁邊突襲他!」、「下次提早收錢就說還沒發薪」。
對於一度電收5.5元,網友討論也相當熱烈,有人認為這根本是搶劫,台電費率只有二點多,一度收3.5元差不多。但也有人指出5、6元已經是租屋普遍行情,最高還有收到7、8元的,但只要簽約時事先講好、每月公布電表紀錄,比較不會有糾紛。
(聯合新聞網2017年12月07日報導: 房東將電表上鎖不給房客看 租客惑:有什麼秘密?)

立法院於三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」,內政部表示,該法通過後,明定押金上限2個月等6大措施,有助於解決現行租賃市場糾紛問題,另外,政府將透過2大配套,輔導成立以出租人或承租人為成員之非營利團體,在發生糾紛時也能即時給予協助,加速糾紛處理效率;政府也將規劃設置租賃諮詢平台,提供租賃事務之諮詢服務。
現行租賃住宅市場存在著一些權利義務不清問題,讓租賃雙方易生糾紛,例如押金上限不明、轉租資料不詳、修繕責任不清、糾紛處理不易及租賃標的物資訊不明。內政部表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」通過後,將以6大措施規範租賃權益。6大措施包括:
一、押金不得逾2個月租金總額;出租人於契約消滅及承租人完成租賃住宅返還時,應返還押金或賸餘押金。
二、出租人於簽約前應說明租賃期間由出租人負責修繕之項目及範圍,並應保持租賃住宅合於居住使用;如出租人未於適當期限內修繕,承租人得自行修繕並請求償還費用。
三、轉租人轉租時應經出租人書面同意,並向次承租人出示相關書面文件。
四、出租人在特定情形下(承租人毀損不修繕或賠償、遲付租金或費用達2個月租額、未經同意轉租他人、出租人收回重新建築)得檢附相關事證,以書面通知承租人提前終止租約。
五、承租人或其繼承人在特定情形下(疾病意外有長期療養需要、住宅未合於居住使用、住宅存餘部分難以繼續居住、第三人主張權利致不能居住、承租人死亡)得檢附相關事證,以書面通知出租人提前終止租約。
六、租賃契約消滅時,應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交;遺留物限期催告仍不取回時,視為拋棄且得由押金扣除處理費用。

另外,為使租賃雙方獲得協助資訊及提升租賃糾紛處理,條例也提供2大配套措施如下:由政府輔導成立以出租人或承租人為成員之非營利團體,並由該團體提供租賃事務處理之專業諮詢(如貸款、保險、法律諮詢等)或教育訓練給出、承租人,以提高出、承租人處理租賃事務之能力。
該團體亦可協助出、承租人進行專業協商,在發生糾紛時也能即時給予協助,加速糾紛處理效率;而一旦住宅租賃案件發生糾紛,送由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會調處時,由政府扮演公正專業第三人的角色,且免收調處費用;政府也將規劃設置租賃諮詢平台,提供租賃事務之諮詢服務。
(中時電子報2017年11月28日報導: 內政部:6措施、2配套解決租賃糾紛)
【疑義】
一、消費性租賃(供自住使用房屋)之水電費負擔及水電表查看
按如是房屋租賃,承租人與出租人均是消費者保護法所稀稱之消費者(註一)與企業經營者(註二),兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項(註三)之應記載事項第6條:「租賃期間,使用房屋所生之相關費用(一)管理費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。房屋每月     元整。停車位每月     元整。租賃期間因不可歸責於雙方當事人之事由,致本費用增加者,承租人就增加部分之金額,以負擔百分之十為限;如本費用減少者,承租人負擔減少後之金額。□其他:   。(二)水費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。□其他:    。(例如每度  元整。(三)電費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。□其他:    。(例如每度  元整)(四)瓦斯費:□由出租人負擔。□由承租人負擔。    □其他:    (五)其他費用及其支付方式:    。」及民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」之適用。

即承租人與出租人間,租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,企業經營者所提供之定型化契約內,應記載係由出租人負擔或承租人負擔或其他(註四)。

至於水電表的查看,房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項雖未規定,但從誠信原則來看,出租人應負有提供承租人詢問及查看之義務。

問題是一般的租賃,常是非企業經營者或非定型化契約或消費者,並無適用房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之餘地。

二、非消費性租賃(供居住使用住宅)之水電費負擔及水電表查看

又「租賃住宅市場發展條例」(註五)雖已於106年11月28日三讀,內政部表示,「租賃住宅市場發展及管理條例」通過後,將以6大措施規範租賃權益。6大措施包括:…

惟並未提及水電費負擔及水電表查看之事項,只能再看基於租賃住宅市場發展條例第5條(註六):「非屬消費者保護法第二條第三款規定消費關係之住宅租賃契約之內容,中央主管機關應訂定其應約定及不得約定事項。……第一項住宅租賃契約,違反中央主管機關訂定之應約定及不得約定事項者,該契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。」之規定而來之住宅租賃契約應約定及不得約定事項(註七),「有無就此有所規定」及「如有規定,其內容為何」而定。

當然,因係民事租賃,如住宅租賃契約應約定及不得約定事項未就「水表的查看」之事項有所規定,仍得基於從誠信原則,解出「出租人應負有提供承租人詢問及查看之義務」。

三、消費性租賃(供自住使用房屋)、非消費性租賃(供居住使用住宅)以外之房屋租賃,其水電費負擔及水電表查看

但住宅租賃以外之房屋租賃(註八),且非企業經營者或非定型化契約或消費者(無房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用)【即消費性租賃(供自住使用房屋)、非消費性租賃(供居住使用住宅)以外之房屋租賃】,其水電費負擔及水電表查看,依土地法、民法等相關規定。

惟有關租賃期間,使用房屋所生之費用,民法第427條也僅規定「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。」,至於租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,則未有相對應之規定。

是基於契約自由原則(註九),承租人與出租人間,非不得約定租賃期間,使用房屋所生之管理費、水費、電費、瓦斯費及其他費用,係由出租人負擔或承租人負擔或其他(註十)及「出租人應負有提供承租人詢問及查看之義務」,以杜糾紛。

而且契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註十一)、公序良俗(註十二)、強行規定(註十三)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註十四)」或「有情事變更情事(註十五)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註十六)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註十七),向債務人請求之。
【註解】
註一:行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」參照。
註二:行政院消費者保護處院臺消保字第10501165274號函:「……獲致結論略以:『不論公司、團體或個人,亦不論其營業於行政上是否經合法登記或許可經營,若反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者,均可認定為企業經營者,其出租行為均得以消保法加以規範。』」參照。
註三:https://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&sms=C111DF90EDBE5FE7&s=CADFDD9AD2D5085F
註四: 【新聞疑義1709】水電費,由誰負擔? http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=237883&article_category_id=2235&article_id=147746http://www.peopo.org/news/350477
註五:行政院會通過「租賃住宅市場發展條例」草案https://www.ey.gov.tw/News_Content2.aspx?n=F8BAEBE9491FC830&s=D59AE976E132130D
註六:其立法理由如下:「一、依消費者保護法第二條第三款規定,消費關係指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。其中消費者尚須符合最終消費之要件,亦即支付租金之承租人所租賃之住宅,應作為居住使用。是以具消費關係之住宅租賃契約,本得依該法第十七條第一項規定,由中央主管機關擬訂住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項,其效力、內容及行政法上之義務等相關事項自得依該法規定辦理。惟非具消費關係之住宅租賃契約,如出租人非為企業經營者,或承租人為企業經營者(非為消費者),則非必然有消費者保護法之適用。考量為健全住宅租賃市場,保障租賃雙方當事人權益,及發展租賃住宅服務業,允宜由中央主管機關就非消費關係之住宅契約條款無效;未約定中央主管機關訂定之應約定事項者,仍構成契約之內容。租賃契約,明定其應約定及不得約定事項,爰訂定第一項規定。…… 」。
註七:租賃住宅市場發展條例,確沒有「出租住宅最低居住水準」、「約束房東要提供房客安全、有保障的居住環境」等租屋安全之明文。但基於經濟社會文化權利國際公約第12條第1款、兩公約第4條、租賃住宅市場發展條例草案第1條之規定,非不得在租賃住宅市場發展條例草案中,明定「出租住宅最低居住水準等租屋安全之條款」、「違反其之罰則」及「得稽核」等規定。惟須注意的是:(一)此已涉及人民財產權及契約自由之限制,其限制之內容仍應符合公益原則、比例原則、法律保留原則、平等原則及體系正義。即須符合下列比例原則、法律保留原則、平等原則之要求及通過公益原則與體系正義之檢視。(二) 前開「適足住房權」之內涵 (在居住安全方面,應向居住者提供足夠的空間和保護他們免受嚴寒、潮濕、炎熱、颳風下雨或其他對健康的威脅、建築危險和傳病媒介;而且居住者的身體安全也應得到保障)之義務,我國各級政府機關也有積極提供之義務,而非僅要求出租人負擔此義務(稽核及加強稽核,與提供義務有別,不可謂「各級政府機關已盡了稽核義務,就可免除此提供義務)。【新聞疑義1750】租賃草案下午三讀,但沒租屋安全!http://www.peopo.org/news/352373
註八:租賃住宅市場發展條例所稱租賃住宅,指以出租供「居住使用」之建築物(第3條第1款參照)。而供居住使用建築物之出租,就是筆者及本文所稱住宅租賃。
另依行政院消保處院臺消保字第10501165274號函:「……就承租人端而言,承租房屋之目的倘係作為銷售商品、執行業務或投入生產,並非單純供自住使用,即無『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』之適用。」之意旨,房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項之適用,僅於單純供自住使用,比與「租賃住宅市場發展條例」草案所稱「供居住使用」之租賃住宅,界定範圍更小。
至於筆者及本文所稱房屋租賃,乃有別於耕地租賃、基地租賃等土地租賃、融資性租賃,以房屋為租賃物而言。至於是單純供自住使用?或供居住使用? 或作為銷售商品、執行業務或投入生產使用?在所不論。
註九: 契約自由,為憲法第22條所保障之人民基本權利與自由,其為個人自主發展與實現自我之重要機制,使契約當事人得自由決定其締約方式、內容及對象,以確保與他人交易商品或交換其他生活資源之自由。國家固得對人民之基本權利與自由為限制,但其限制之內容仍應符合公益原則、比例原則、法律保留原則、平等原則及體系正義。即須符合下列比例原則、法律保留原則、平等原則之要求及通過公益原則與體系正義之檢視(【新聞疑義1785】輔具以後不用買(輔具租賃契約之檢視https://www.peopo.org/news/353863、【新聞疑義1776】豬腳店老闆貼出,超霸氣奧客須知http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,4,&job_id=238899&article_category_id=2235&article_id=148443)。
註十:同註四。
註十一:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註十二:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註十三:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註十四:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註十五:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註十六:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註十七:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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