設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:191467 瀏覽總數:385921735
文章總數:191467 瀏覽總數:385921736
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



中美貿易戰大陸錯在那裡? 蘋果暴利 切斷供應
一帶一路 大陸錯在那裡 亞太邦交平潭友誼
中美貿易戰大陸錯在那裡? 狼子野心 意在沛公
一帶一路 大陸錯在那裡 中美洲後院著火
安樂死不會影響繼承遺囑及法律責任嗎
中國對外資企業投資國債息收三年免稅看法
NAFTA對美國引用GATT雙邊協議未來發展看法
【課程訊息】大安社區大學107-秋季班課程:訴之聲明撰寫技巧與範例(講師:劉孟錦 律師)(107年9月4日開課)
【課程訊息】萬華社區大學第107-2期課程:繼承法案例實務(講師:劉孟錦 律師)(107年9月5日開課)
高瞻遠矚不能瞻前不顧後
一帶一路 大陸錯在那裡 斗米養恩 擔米養仇
一帶一路 大陸錯在那裡 尊重非洲五不原則
一帶一路 大陸錯在那裡 政權更迭貪污纏身
民國108年&107總複習課程目標說明、稽核標準
消費財、賠償與贈與法律關係看法
「釋明」與「舉證」不同
中國房地產是否因為經濟債務崩盤看法
六歲童要悶死嬷,行為不罰!
面對風險與利益抉擇的台灣
中美貿易戰大陸錯在那裡? 壯士斷腕 斷尾求生

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1720】遠雄賣商辦住宅,判退318萬?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
遠雄建設在新北新莊副都心推出的「遠雄首品」建案預售屋,廣告打出「小宅革命」、「精緻住宅」等口號,一名陳姓女子心動下訂一戶,含車位共1379萬元,簽約後付款318萬6千元,但事後陳女發現建案竟蓋在商業用地上,若違法以住宅使用,將會被斷水斷電,怒控遠雄廣告不實,要求遠雄返還不當得利,新北地院今判遠雄敗訴,需返還陳女已支付的318萬6千元預售屋價金,仍可上訴。
判決指出,104年3月,陳女看中遠雄建設在新北新莊副都心推出的「遠雄首品」建案預售屋,買下建案A02棟7樓一戶預售屋,含車位共1379萬元,雙方簽立預售屋買賣契約書後,陳女都有定期繳款,直到去年9月,她發現建案竟在商業用地,依法規定不得作為住宅,僅能做辦公室使用。
陳女控訴,當初是被建案廣告宣傳單「居家住宅」所吸引,樣品屋也是一般住宅擺設,她以為建案預售屋是一般居家住宅,才會下訂預購,痛批遠雄刻意隱瞞,屬重大廣告不實,要求解除契約返還價金。
遠雄建設則反駁,買賣契約已載明4到15樓為「一般事務所」,也在房屋7、10、13樓的平面圖上,標示為「一般事務所」,平面圖上也有陳女簽名蓋章,且銷售人員在賣屋時,已告知陳女這是「一般事務所」;廣告僅是說明建物特性,未明指是住宅,一般事務所的內部規劃本來就是因購物者需求而異,且陳女亦有簽署補充協議書,協議書載明「買方同意就上述各項變使用部分,日後儒主關機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償。」
法官檢視建案文宣,發現標題是「2105遠雄首品、機場捷運藝術宅」、「新莊副都心唯一、紐約當代藝術宅、遠雄首品」,內容有「小宅革命」、「精緻住宅」等語,廣告文宣並未列出「一般事務所」,平面家具配置參考圖也列出客廳、餐廳、臥室等規劃擺設,樣品屋也是相關擺設,認為陳女主張購買的是一般住宅並非無據。
法官指出,預售屋無成品可供購屋者決定是否購買,購屋人買屋是因信賴未來能使用的室內空間與房屋品質,如同廣告文宣所載,且預售屋買賣契約書共有52頁,但僅有3小段提到「一般事務所」,不符比例原則,認為陳女提告有理,判遠雄建設敗訴。
(自由時報2017年11月10日報導: 預售屋住宅竟是商辦用地 遠雄建設判退訂318萬)

【疑義】
一、本案有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第2條之適用

按本案即為預售屋買賣,而且買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,那就有基於消費者保護法而來之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項(http://www.ey.gov.tw/News_Content4.aspx?n=CB3F3C82C7F9A700&s=F38962AA719A483A )」之應記載事項第2條:「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」之適用。

即企業經營者所提供之個案定型化契約,應記載「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為契約之一部分。」之內容。

此個案定型化契約條款,如有違反前開應記載事項第2條規定者,依消費者保護法第17條第3項之規定,該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」之規定定之。

即買受人,應在五日以上之契約審閱期間內,審酌企業經營者所提供之個案定型化契約條款,與前開應記載事項第2條規定,是否相符?
企業經營者所提供之個案定型化契約條款,如有優於前開應記載事項第2條規定者,自是更佳,但如有違反於前開前開應記載事項第2條規定者,買受人得依消費者保護法第17條第3項之規定,主張該個案定型化契約條款無效,該定型化契約條款之效力,依消費者保護法第16條之規定定之,以保障自已的權益。

(二) 本案買受人有民法第355條所定知其瑕疵之情形,依民法第355條第1項之規定,出賣人應不負擔保之責
 
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金(但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金,註一)。

又依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第2條之規定,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,即為契約之一部分,如嗣後未另行合意變更,本案出賣人自應依此為給付,如未依此為給付,即有民法第354條第1項所稱「無滅失或減少契約預定效用之瑕疵」。

惟本案買受人有民法第355條所定知其瑕疵之情形(註二),依民法第355條第1項:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」之規定(註三),出賣人應不負擔保之責才是。
三、本案是否應依民法第 148 條所明定之權利濫用禁止原則及誠信原則,來審酌以符個案正義呢?

但本案法官卻認為「……預售屋買賣契約書共有52頁,但僅有3小段提到一般事務所」,不符比例原則,而認為陳女提告有理,判遠雄建設敗訴。

似認為本案有比例原則之適用?惟所謂「比例原則」,除「目的正當性原則」外,其內容,主要明定於行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之:一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」。但本案法官認為「……預售屋買賣契約書共有52頁,但僅有3小段提到一般事務所」,不符比例原則,是否有誤?

又民法第 148 條也規定「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。最高法71年台上字第 737號民事判例也云「 查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」。

是本案是否應依民法第 148 條所明定之權利濫用禁止原則及誠信原則,來審酌以符個案正義呢?

四、本案買賣債權契約「買方同意就上述各項變使用部分,日後儒主關機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償。」之約定

至於本案買賣債權契約「買方同意就上述各項變使用部分,日後儒主關機關要求恢復原狀時,買方同意自行恢復依原規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求認何損害賠償。」之約定,雖排除了「物之瑕疵擔保責任中減少其價金」之行使,惟本案出賣人如有故意不告知其瑕疵者,基於誠信原則,應認該約定無效。

縱使本案出賣人並非故意不告知其瑕疵(註四),因本案有消費者保護法之適用,前開約定,有無違反消費者保護法第12條:「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」之規定呢?值得思考。

另報導「陳女控訴,當初是被建案廣告宣傳單「居家住宅」所吸引,樣品屋也是一般住宅擺設,她以為建案預售屋是一般居家住宅,才會下訂預購,痛批遠雄刻意隱瞞,屬重大廣告不實,要求解除契約返還價金。」中,本案買受人係要求解除契約返還價金,並非前開約定排除之範圍,也須注意。

【註解】
註一:民法第359條但書所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照)。
註二:遠雄建設則反駁,買賣契約已載明4到15樓為「一般事務所」,也在房屋7、10、13樓的平面圖上,標示為「一般事務所」,平面圖上也有陳女簽名蓋章,且銷售人員在賣屋時,已告知陳女這是「一般事務所」……法官指出,預售屋無成品可供購屋者決定是否購買,購屋人買屋是因信賴未來能使用的室內……,但僅有3小段提到「一般事務所」。
註三:民法第355條第1項:「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責。」之規定,並無民法第355條第2項:「買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限。」但書「故意不告知其瑕疵者,不在此限」之規定,是受人於契約成立時,知其物有民法354條第1項所稱之瑕疵者,出賣人即不負擔保之責。
註四:「陳女控訴,當初是被建案廣告宣傳單「居家住宅」所吸引,樣品屋也是一般住宅擺設,她以為建案預售屋是一般居家住宅,才會下訂預購,痛批遠雄刻意隱瞞,屬重大廣告不實,要求解除契約返還價金。」似主張本案出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形。但本案出賣人否認。報導中也未提及「法院就此之看法」。

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

本單元最新10篇文章
【新聞疑義1797】保留喜帖21年,保住千萬遺產? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1798】「農舍+農業設施﹤40%」或「農舍10%+農業設施﹤40%」? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1799】「公審」住戶!? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1800】GPS查案法制化? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1796】「草擬台灣新憲法」與「最低工資法」 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1795】夢幻級預售屋,卻廣告不實?建商廣告不實之法律責任 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1794】「飛機酒駕零容忍」與「解僱最後手段性原則」 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1793】台灣和平中立公投? / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1791】公民投票之自律與他律 / 楊春吉(故鄉)
【新聞疑義1792】前屋主沒付完管理費,找誰討? / 楊春吉(故鄉)
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3720
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】房地產案例實務(九)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 合法律師查詢
合法地政士查詢 合法經紀業查詢
不動產實價查詢 不動產資訊平台
房地產交易價格 不動產交易服務
全國法規資料庫 法學資料檢索
法拍.庭期查詢 立法院法律系統
民事.非訟費用 重大通緝犯查詢
商工行政服務 地政資訊e點通
定型化契約範本 司法院書狀範例
國家圖書館 地名檢索系統
地籍圖資系統 地政法規資訊
Hinet地政服務 總統府法令查詢
最新犯罪手法 165反詐騙
食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意