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【新聞疑義1670】裝潢遮掩海砂屋,買了才知上當?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


(筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】
簡姓婦人花三百卅萬元購置公寓,簽約時屋主隱瞞瑕疵,她裝潢時發現處處壁癌、水泥塊剝落,經鑑定是海砂屋,法官判賣方全數退還購屋款。
律師陳志峰指出,海砂屋是重大瑕疵,除非事前說清楚、揭露瑕疵,在買家知悉房屋狀況下仍願意購買才算數,否則賣方都要負瑕疵擔保責任。
簡姓婦人一年多前購買公寓四樓的房子,洽購時,林姓屋主在房屋現況說明書中表示沒有鋼筋外露、水泥塊剝落等問題。簡婦看屋時因有裝潢遮掩,看不出屋況,買屋契約中約定「氯離子含量檢測平均值超標(海砂屋)可解除契約」。
簡婦向法院提告指出,交屋二個多月後拆除原有裝潢、準備重新裝修時,發現天花板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面滲水、處處壁癌;委託土木技師公會鑑定,發現混凝土氯離子含量平均值超標,確認是海砂屋,她訴請解約還錢。
法院審理時,原屋主否認天花板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面漏水,指買方在四個月後才發現,應是買家裝潢造成,且氯離子超標不見得就是海砂屋,主張不用退錢。
法官認定,海砂屋易造成鋼筋氧化膨脤、鏽蝕、加速建物老化、造成房屋安全堪虞,經土木技師公會鑑定氯離子超標,符合雙方約定解除契約條件,判解約退款。(聯合報 2017年07月02日報導: 討回屋款 裝潢遮掩海砂屋 買了才知上當)。

【疑義】
一、構成物之瑕疵之法律效果
按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

惟依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金;所稱依情形,解除契約顯失公平者,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言(註一)。

又民法第365條所定解除其契約或請求減少其價金之法律效果,基於契約自由原則,當事人間非不得約定「其法律效果僅為解除契約」。此約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。

二、不能即知之瑕疵
按民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」,惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」。

是(一)不能即知之瑕疵,日後發見時,民法第365條第1項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間,始開始起算。(二)而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

三、混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,具有通常效用之瑕疵
另實務上,最高法院101年度台上字第859號民事判決:「又不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物,固為民法第三百五十六條第三項所明定,然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之,同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵,為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語(見一審卷(一)第七頁),則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思,尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決:「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄,改判駁回其在第一審之訴,無非以:上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約,上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法,否則依法解除契約或請求減少價金之事實,為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露,懷疑該屋為海砂屋,乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗,經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○.六六五公斤及○.六九六公斤,混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤,有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限,而依通常交易觀念,建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能,是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內,茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞,即應認該建物之通常效用有所滅失或減少,而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足,即可能對建物造成極大影響,應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響,而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等,亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,具有通常效用之瑕疵,僅在「解除契約是否顯失公平」上,有所指摘。

四、小結
從而,本案報導如屬實,法院所認如無誤,本案買受人(簡婦)看屋時因有裝潢遮掩,看不出屋況,買屋契約中約定「氯離子含量檢測平均值超標(海砂屋)可解除契約」(即此約定,並無違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效),交屋二個多月後拆除原有裝潢、準備重新裝修時,發現天花板鏽蝕、水泥塊剝落、牆面滲水、處處壁癌,委託土木技師公會鑑定,發現混凝土氯離子含量平均值超標,確認是海砂屋(即約定不得係海砂屋,結果交屋是海砂屋,就有預定效用之瑕疵),本案買受人如無「民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵」情形(此部分題意尚有未明之處),而且「未逾民法第365條所定法定期間(此部分題意尚有未明之處)」,自得依約解除契約。

另外,本案買受人(簡婦)亦得在預定效用之瑕疵之外,依最高法院101年度台上字第859號民事判決等之意旨,主張有通常效用之瑕疵,併予敘明。

【註解】
註一:註一:最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。

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