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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 時事評論 > 新聞疑義

【新聞疑義1551】借屋裝修承諾書?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


 (筆者聲明:做一位公民只能監督政府,讚頌是例外)

【新聞】

桃園市丁姓女子買屋不滿2年又賣出,為了省102萬元奢侈稅,先收定金後和買方約好待半年後滿2年再交屋,被北區國稅局查獲,補稅外再依惡性逃稅規定加罰2.5倍,共計357萬元。丁女認為罰太重,打行政訴訟抗罰,昨(23)日被法院判決敗訴。丁女打行政訴訟主張,她在房屋交易洽談金額時,房仲告訴她只要持有滿兩年再交易就可以省下百萬元奢移稅。她輕信仲介說法誤逃漏稅。她主張,沒有故意逃漏稅,也不是炒房,依法規定不是故意逃漏稅不應加罰2.5倍稅金,加罰2.5倍太多,違反比例原則。 北區國稅局指出,丁女先收定金等半年再過戶,符合「以詐欺或其他不正當方法逃漏特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)」的惡性加重罰款規定,處分合法,沒有過苛。台北高等行政法院審理指出,丁女102年8月賣屋時先收300萬元定金,再與買方簽租賃簽契約、借屋裝修承諾書等方式,讓買方先裝璜並搬入居住,等到103年3月14日再簽買賣契約,以這種「取巧安排」方式達到逃漏奢侈稅的目的,認定丁女以詐欺手段逃稅,北區國稅局加重處罰合法,判決丁女敗訴。本案可再上訴(中時電子報104年11月24日報導: 躲奢侈稅晚交屋 挨罰357萬)。


【疑義】


按契約為諾成契約者,一經當事人就主要之點(註一)互相同意,契約即為成立;契約成立後,當事人間約定,除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。借屋裝修承諾書,亦同。

惟為爾後舉證方便,杜絕糾紛,實有必要,以書面為之;更甚者,「借屋裝修期間,發現海砂屋時之處理方式」、「出借物及相關設備之危險與負擔是否於交付後移轉予借屋裝修人」、「借屋裝修期間,水電、電話及房屋地價稅等負擔方式」、「逾借屋裝修期間,懲罰性違約金之約定」(註九)、「更換遙控器之費用負擔」(註十)等相關權利與義務,亦須在書面借屋裝修承諾書內,具體明定之,以杜爭議。


【註解】
註一:例如租賃為諾成契約,一造約明以某物租與相對人使用,其相對人約明支付租金,即生效力(最高法19年上字第 343 號、33 年上字第 637 號判例參照);又如當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第354條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」、最高法院20年上字第2202號判例:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」等參照。
註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」、最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。
註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」、最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。
註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。
註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。
註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。
註九:臺灣高等法院104年度重上字第129號民事判決:「3.查,證人劉0田即系爭房屋買賣之仲介於原審證稱:「這件的交屋一直沒辦法交,本件已經過戶,而且有借屋裝修,買方裝修的時候發現房屋有海砂屋的問題,所以雙方就在協調這個事情,交屋的程序就延宕」、「(一般交屋有那些應辦事項?尾款交付賣方、不動產權狀交予買方、相關稅費、規費之結算?本件有結算?是多少金額?)買方把尾款交付清楚,賣方將產權移轉清楚,稅費的切割、水電瓦斯的費用,因為本件有借屋裝修,所以借屋裝修前的水電由賣方負擔,借屋裝修後由買方負擔,房屋地價稅是以交屋作為切割。本件的稅費及水電瓦斯的費用是否結算清楚,要問代書」、「(本件有借屋裝修契約,買方是否確實有進屋裝修?)確實有」、「(交屋程序因何原因延宕?)因為海砂的問題,雙方沒有共識。交屋程序就是要點交尾款、稅費,權狀也一直在代書那邊,被上訴人沒有拿到權狀,我說的沒有交屋就是指沒有做這些手續」、「(就你所知,本件買方鍾0進屋裝修到何種程度?)就是把上訴人的固定物拆掉,至於隔間牆我記得沒有拆掉,但我不是很確定,都還沒開始做裝潢就發現是海砂屋。屋子的現狀已經拆成毛胚,天花板有剝落,沒有放置物品,完全是空屋,門窗沒有拆。買方沒有進去居住」等語(見原審卷(一)第148至150頁);證人闕0文即上訴人之經紀人亦到庭證稱:「我是賣方上訴人的經紀人,上訴人委託我們銷售房子,成交後有參與簽約,簽約備證完稅我都有參與,到完稅的時候被上訴人要求上訴人把房子借給他裝潢,鑰匙交給被上訴人,而被上訴人找裝潢公司來估價,把原有裝潢拆掉,發現房子有問題,被上訴人透過代書找上訴人協調,但沒有結果,代書就通知被上訴人交尾款,就是要完成交屋程序,但聯絡不上被上訴人,後來就訴訟」、「(藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後,是否將房子交付給鍾先生使用?)有,有寫壹張借屋裝修契約書,工人才有辦法進去施作」、「(鍾先生在進屋使用後,到目前為止,是否有將房子返還給藍小姐?)鑰匙在賣方那裡,房子沒有還給上訴人,裡面已經不能住了」、「(藍小姐與鍾先生簽訂系爭不動產買賣契約後,有無完成不動產之點交?)沒有」、「因為代書通知被上訴人來交尾款,聯絡不上,後來就訴訟,就沒辦法完成點交的程序」、「(鍾先生借屋裝修後,你有到現場去看過嗎?)有。上訴人委託我時,我有去現場看,原來的格局是四房二廳二衛,是二十年前的裝潢,房子交給買方後,木作、天花板、地板、磚牆都拆掉了,已經沒有四房二衛的隔間牆」等語(見原審卷(一)第151至152頁),核與被上訴人所辯其僅係借屋裝修,系爭房屋並未完成交屋,其未取得占有……」參照。
註十:臺灣高等法院104年度上易字第241號民事判決:「借屋裝修同意書第7條約定:被上訴人得更換遙控器,費用雙方各半(見原審卷第56頁),益見被上訴人所辯非虛,堪可採信。」參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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