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【新聞疑義1250】早知海砂屋,未通知求償難?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

李姓男子四年前花一千多萬元向鄭姓婦人買房子,李三個月後轉手賣給羅姓買家,羅經鄰居告知「這是海砂屋」要他共同出錢補強,羅要求李買回,李買回房子後,控告前屋主鄭婦要求解除買賣契約,但法院認為李「怠於通知」出賣人,判他敗訴。 法界人士提醒,民眾買房後如果發現房子有瑕疵,應在知道之後立即通知出賣人。若「怠於」通知義務,將被視為承認受領之物,從而喪失本來可享有物的瑕疵擔保請求權。 李另外控告鄭婦和王姓房仲涉嫌詐欺,士林地檢署偵結,因鄭婦過世,予以不起訴處分;王姓房仲因不知房子是海砂屋,沒有「故意不告知」,也獲不起訴。 李姓男子二○○九年六月向鄭婦購買新北市淡水兩間房子,同年九月,這兩間房又轉賣給羅姓男子。事隔一年,鄰居告訴羅「地下室是海砂屋,鋼筋鏽蝕,水泥也剝落,大家要一起出錢補強」,羅驚覺買到危屋,向李反映。 經檢驗公司鑑定,證實兩間房子都是海砂屋;羅再請土木技師公會檢查,確認氯離子含量超標,且有結構安全疑慮。雙方鬧上法院,二○一一年李買回其中一間房。李認為自己也是被害人,控告鄭婦要求返還購屋款一千二百五十萬元。鄭婦表示,她買進房子時,屋況良好,沒有鋼筋裸露、瓷磚掉落問題,她賣屋給李時,房子也沒有異樣,她不曉得房子的氯離子含量超標。 法官審理,認為李男至少在三年前就已知房子是海砂屋,但前年才提告,李顯然明知房子有瑕疵卻怠於通知賣方,李的權利不應受保護,判決李敗訴(聯合報  102年10月22日報導:早知海砂屋 未通知賣家求償難 ) 。


【疑義】

按買賣標的物有民法第354條第1項:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人自得以民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」、第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之規定,解除其契約或請求減少其價金。

又民法第356條第1項、第2項固規定「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」,惟民法第356條第3項、第357條也分別規定「不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。」「前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。」,是(一)不能即知之瑕疵,日後發見時,民法第365條第1項:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」所定六個月之法定期間,始開始起算。(二)而且出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,無民法第356條及民法第365條第1項所定六個月之法定期間之適用。

另實務上,最高法院一○一年度台上字第八五九號民事判決:「又不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物,固為民法第三百五十六條第三項所明定,然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之,同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵,為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語(見一審卷(一)第七頁),則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思,尚欠明瞭。」、九十六年度台上字第一二七七號民事判決:「原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄,改判駁回其在第一審之訴,無非以:上訴人主張兩造就系爭房地簽訂買賣契約,上訴人於九十三年五月三日函知被上訴人會勘該屋商討解約或補強方法,否則依法解除契約或請求減少價金之事實,為被上訴人所不爭。查系爭房屋經上訴人於九十三年三月間發現室內有水泥塊掉落、鋼筋外露,懷疑該屋為海砂屋,乃委請中技學院就混凝土氯離子含量作檢測試驗,經取樣檢測後發現氯離子含量為每立方公尺○.六六五公斤及○.六九六公斤,混凝土抗壓強度分別為每平方公分八二公斤及一七三公斤,有該學院混凝土氯離子含量及抗壓強度檢測試驗報告各一份可稽。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限,而依通常交易觀念,建物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能,是建物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內,茍建物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞,即應認該建物之通常效用有所滅失或減少,而有物之瑕疵存在。混凝土中之氯離子含量過高及抗壓強度不足,即可能對建物造成極大影響,應可認其混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足已足對建物之建築結構、安全性等造成影響,而有減少一般建物所應具有通常效用之瑕疵。…」等,亦肯認混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,具有通常效用之瑕疵,僅在「解除契約是否顯失公平」上,有所指摘。

從而,買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,除在買賣債權契約成立之前,要求出賣人在現況說明書(註一)上載明「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項,並由合法之仲介簽認,以保障自己的權益(註二)外,仍得認其具有通常效用之瑕疵,除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵,出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外,買受人得以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。更甚者,出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用(註三)。

從而,本案報導及本案法院所認如屬實,本案李姓男子,四年前買到混凝土氯離子含量高於標準之「海砂屋」,雖得認具有通常效用之瑕疵,而且也無民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵之情形,以民法第359條、第365條之規定,解除其契約或請求減少其價金。

惟此瑕疵擔保請求權,除「出賣人故意不告知瑕疵於買受人,無民法第356條及第365條第1項所定六個月之法定期間之適用」外,應受民法第356條:「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。」、民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」之拘束。

本案李姓男子,即至少在三年前就已知房子是海砂屋,而且前屋主鄭婦也非故意不告知此瑕疵於本案李姓男子;本案李姓男子此瑕疵擔保請求權,自因逾法定期間六個月(縱認買賣之初係依通常之檢查不能發見之瑕疵,也應於知房子是海砂屋時,法定期間六個月內,行使此瑕疵擔保請求權)以及前屋主鄭婦就此為抗辯,而無法藉此實現其利益。


【註解】
註一:內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」(http://gazette.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg018207/ch02/type1/gov10/num1/OEg.pdf)附件一,就是建物現況確認書;其中,項次3至項次7,就是有關「海砂屋」、「輻射屋」、「漏水屋」、「兇殺」等事項之記載。
註二:不動產經紀業管理條例第23條:「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。」、第24條:「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」、第26條:「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約,致委託人受損害時,由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委員會應即進行調處。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後,得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內,向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償;經代為賠償後,即應依第八條第四項規定,通知經紀業限期補繳。」、民法第571條:「居間人違反其對於委託人之義務,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,不得向委託人請求報酬及償還費用。」等參照。
註三:【新聞疑義1177】花4百萬買到海砂屋,怎麼辦? (http://lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=198001&article_id=116267)。

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