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【新聞疑義999】「惜命條款」,自殺要賠?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

柯姓高中生日前到台中市一中商圈租屋,房東要求他加簽「惜命條款」,明定房客日後若在屋內自殺,房客或房客法定代理人要照價購回房屋,柯生無奈簽下房東自訂的租約,納悶租賃契約何時多了這一款。 台中市政府消保官林百佑表示,房東在契約書內逕自加註條款,形同強迫買房,已違反消費者保護法平等互惠原則,條款無效。柯姓男生說,房東在租約上加註的條款內容是「房客如在租屋處非自然死亡,讓套房成凶宅,承租人的監護人或財產繼承人必須連帶賠償,照價買下套房」;簽約時感覺怪怪的,好像在簽「生死狀」,心情很沉重。後來考慮這間一中商圈套房離學校近,屋況又很新,租金也合理,最後還是簽了。陪他一起看屋的姑姑安慰說,「簽了約,就要愛惜生命哦!」 柯姓高中生說,他打聽才知,一月初劉姓男子與女友吵架,在一中商圈租屋內縱火,兩人葬身火窟,出租套房變成凶宅,房價下跌,附近房東人人自危,擔心也碰到同樣情形,為防萬一,在租約內加註「惜命條款」,他的房東就是其中之一。 代書王世隆說,近兩年加註「惜命條款」的房東愈來愈多,以一中商圈為例,發生命案後約有兩成房東加註條款。他說,一中商圈套房林立,承租人流動率高,來客較複雜,不容易掌握身分,代書幫房東處理租屋時,都會建議房東加註惜命條款,保障自己權益。在一中商圈也有房屋出租的魏美雲說,同棟隔鄰房客帶友人看煙火時,不慎墜樓死亡,命案發生不到一年,隔鄰房價已跌了三成,即使想便宜賣,仍乏人問津,上門租屋的人一聽曾發生命案,當場打退堂鼓,房東損失慘重。聽到有其他房東加訂「惜命條款」,她覺得很合理,未來自己也考慮這麼做(聯合報102年1月29日報導:租屋加訂「惜命條款」 自殺要賠)。


【疑義】

按當事人間之約定,因合意(其中買賣,依民法第345條第2項之規定,當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立)、意思實現或交錯要約而成立,而且基於債之相對性,除「受讓人知悉或可得而知,可能受拘束(釋字第349號解釋參照)」或「第三人利益契約,第三人有向債務人依約請求之權利」或「因繼承,繼承人須依法承受被繼承人之遺產及債務」等外,該約定自僅能拘束契約之相對人,不及於第三人。

又約定之成立與是否有效,係屬兩事;約定成立後,也會因該約定違反誠信原則、公序良俗等因而無效;惟當事人間之一方,如非「企業經營者」或「消費者」,或當事人間非「消費關係」,或其間非「定型化」契約,當事人之任一方應無以消費者保護法第11條至第16條(其中第12條規定「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。」)之規定,主張之餘地。

至於如符合民法第184條:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」以下規定者,被害人自得分依相關約定或規定,向加害人或僱用人或法定代理人請求侵權行為之損害賠償。

從而,租賃中「房客如在租屋處非自然死亡,讓套房成凶宅,承租人的監護人或財產繼承人必須連帶賠償,照價買下套房」之「惜命條款」,因出租人通常非「企業經營者」,當事人之任一方應較無以消費者保護法第12條之規定,主張之餘地。

惟前揭條款違反了民法第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」所定「誠信原則」,而且出租人(即出賣人)與承租人(即買受人)也未就「買賣價金為合意」,加上,前揭條款中的「承租人的監護人或財產繼承人」,並非「受讓人」,而且其間就「承租人的監護人」部分,如「承租人的監護人」非契約相對人,其間也非「第三人利益契約」而係「第三人負擔契約」。是前揭條款中有關買賣約定,自難謂買賣契約成立;縱使認買賣契約成立,也會因違反誠信原則而無效;縱使認買賣契約成立,也未違反誠信原則等而無效,「承租人的監護人」也可能只有在「係契約相對人」或「係法定代理人」或「係繼承人」時,始有「負侵權行為損害賠償」之義務或「依法承受被繼承人之遺產及債務」之權利及義務(其中,民法第1148條:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。」第2項規定「繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任」,尤應注意)。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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