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【新聞疑義401】耕地不自任耕作,原訂租約,當然向後失其效力?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


【新聞】

新竹有一位高工退休主任,十幾年前向縣府承租一塊公有農地,每年必須上繳399公斤的蕃薯,不過他後來卻私下把這塊地,轉租給其他商家設店營利,去年因此被縣府終止合約,最近為了跟縣府打官司,他竟然又強行對承租戶又斷水斷電,要逼他們拆屋還地。商家們氣憤的對房東破口大罵,因為明明按時繳月租,竟然被迫斷水斷電,實在有夠過分,新竹一位陳姓退休高工主任,十幾年前依照三七五減租條例向縣府申請承租農地耕種,並規定每年繳交399公斤的蕃薯給縣府。被記者問到講不出話來,正因為後來房東三兄弟私下把地畫成十戶,每戶各以兩萬多元轉租,十幾年獲利將近3000萬元,去年初被新竹縣政府發現,隨即發文終止契約,可是房東不但沒有告知這些房客,還繼續向他們收房租,最近陳家兄弟正為了奪回承租權,與縣府打官司。可能因此急著先將農地復原竟然又不顧合約,以強迫斷水電的方式,逼商家拆屋還地,不但現在面臨商家揚言提告,新竹縣府得知後,也表示將追究違規轉租,並違約佔用的責任(民視新聞 100年5月13日報導:承租地被終止 房東強行斷水電)。


【疑義】

按耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定,承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人;承租人違反者,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。而所謂「承租人應自任耕作」,係指承租人應以承租之土地「供自己」「從事耕作之用」而言。

所以,在「從事耕作之用」方面,如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者,均不在自任耕作之列(註一),但佃農在承租耕地上仍允許有農舍之存在,其所謂農舍,雖乃以便利耕作而設,並不以解決佃農家族實際居住問題為目的(註二),惟此並不排除農舍得兼供佃農居住,否則佃農需另覓居住處所,耕作時兩地奔波,自不便於耕作。

是實務上,最高法院95年度台上字第1666號民事判決始謂:「原審以:系爭耕地原係江○龍與江○玄共有,自耕地三七五減租條例施行後即出租予周○成耕作;江○龍死亡後,出租人變更為江○玄、寅○○,並由承租人周○成、被上訴人甲○○、被上訴人子○○等九人之被繼承人周○華分別與出租人訂立獨立之租約,至周○成死亡,該部分承租人變更為被上訴人乙○,出租人江○玄死亡後,由上訴人卯○○等六人繼承。又各承租人承租系爭耕地範圍為:被上訴人乙○承租如原判決附圖(下稱附圖)所示A部分稻田(面積0.4854公頃),B部分土瓦造房舍(面積0.0126公頃),C部分空地(面積0.0026公頃),D部分三合院之庭院曬穀場(面積0.0200公頃),E部分三合院之住房(面積0.0060公頃);被上訴人甲○○承租如附圖所示F部分稻田(面積0.5538公頃),G部分磚瓦造住房(面積0.0028公頃),H部分石綿瓦磚造農具儲藏室(面積0.0146公頃),I部分石綿瓦磚造堆肥室(面積0.0040公頃),J部分三合院住房(面積0.0112公頃);周○華承租如附圖所示K部分稻田(面積0.5685公頃),L部分三合院住房(面積0.0245公頃),M部分土瓦造豬舍(面積0.0059公頃)等情,均為兩造不爭之事實。按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。所謂不自任耕作,係指承租人將承租耕地非供自己耕作之用,始足當之。查系爭耕地上原即有三合院房屋一幢,供佃農居住使用,被上訴人乙○雖於八十五年間將原有之肥料室翻修為上述B部分土瓦造房舍,供居住使用,惟既係舊有建物翻修,非將原從事農作部分之耕地不予耕作,建築房屋,自難認係不自任耕作。而被上訴人甲○○於六十年間增建G部分磚瓦造住房、H部分石綿瓦磚造農具儲藏室、I部分石綿瓦磚造堆肥室,其中H、I部分各為農具儲藏室、堆肥室,均以耕作為目的,自非法所不許;H部分雖曾一度作為「家庭代工廠」使用,違反使用目的,惟於八十七年間即因上訴人之制止而終止該項使用。另G部分之磚瓦造住房,面積僅0.0028公頃,係由老舊之豬舍、雞寮、牛棚等拆除改建,非使用原農耕部分之田地,亦不構成「不自任耕作」。至於周○華所建M部分土瓦造豬舍,係於五十年間建造,依當時環境,飼養豬隻為農戶之副業,難認已超越農舍使用範圍,亦不能論以不自任耕作。綜上所述,本件承租人即被上訴人甲○○、乙○及子○○等九人之被繼承人周○華雖有改建、增建部分建物之情形,惟與不自任耕作之情形有間,上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定,請求被上訴人返還耕地,自非有據,不應准許,為其心證之所由得。因而廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,改判駁回其訴,經核於法並無違誤。按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在,所謂農舍,乃以便利耕作而設,不以解決佃農家族實際居住問題為目的,本院六十四年台上字第五七一號判例固有明文,惟此並不排除農舍得兼供佃農居住,否則佃農需另覓居住處所,耕作時兩地奔波,自不便於耕作。查系爭耕地上原即有三合院式之農舍乙棟,提供佃農居住使用,承租人即被上訴人乙○將原有之土瓦造肥料室翻修作為住房使用,被上訴人甲○○、被上訴人子○○等九人之被繼承人周榮華將原供居住之農舍,以土瓦、磚瓦等材料擴建、增建,均未使用原有耕作之田地,其中為農具儲藏室、堆肥室、豬舍部分仍係供農用等情,為原審合法確定之事實。被上訴人乙○既非於耕地上建築房屋,自難謂係「不自任耕作」;其餘承租人將原有農舍以簡易材質擴建,既未使用原有耕作之田地,且未變更原農舍使用之性質,自難僅因兼供佃農居住使用,即指其係不自任耕作。」。

最高法院99年度台上字第1805號、99年度台上字第554民事判決始分云「查系爭三七五租約土地清冊標示,除系爭土地外並包括二八一地號土地在內,經履勘租賃土地使用情形結果,二八一地號土地有鋪設水泥之道路,其上搭建鐵棚貨櫃,擺放攤架、廢棄貨車車廂、屬建築使用之模板、鷹架、水泥施工車、塑膠水管等,系爭土地上種植竹子、火龍果、龍眼、薑、芋頭及絲瓜,上訴人雖在系爭土地上有種植竹子、火龍果、龍眼、薑、芋頭及絲瓜之事實,惟於同租約之二八一地號土地上卻鋪設水泥,搭建鐵棚貨櫃,擺放攤架、廢棄貨車車廂、屬建築使用之模板、鷹架、水泥施工車、塑膠水管等,嚴重破壞土地生產力之行為,自屬違反民法第四百三十二條第一項規定,與農業耕作無關,顯見上訴人於該土地有不供耕作使用之事實。卷附行政院農業委員會林務局農林航空測量所拍攝之航照圖經立體判讀結果,土地使用狀況係:(一)八十四年一月六日航照:雜草。(二)九十年十一月二十九日航照:鐵皮屋、汽車堆置場。(三)九十四年三月二十六日航照:鐵皮屋、堆置器材、雜草及幼樹。亦經台北縣三重地政事務所人員至現場就前揭航照圖指界,確認被上訴人提出之航照圖中黃色框所標示位置即為二八一地號土地部分,可見二八一地號土地於履勘之前,已有不自任耕作之事實發生,原定之系爭三七五租約當然全部歸於無效。」「又依上開保全證據筆錄及現場照片所示,上訴人在系爭土地上確有興建房屋(門牌號碼為台中市○○路二四一巷十二號),並在該房屋內販售飲品,且部分土地上已鋪設柏油,益證其該部分亦非供耕作使用,而有不自任耕作之事實。依上開保全證據筆錄及現場照片所示,上訴人興建之房屋不但有廚房、廁所、曬衣架,亦有臥房與客廳、神廳,明顯係以提供家族實際居住使用為其目的,核與農舍之目的不符,難認該建物係農舍,上訴人自有違反應自任耕作之規定。綜上,上訴人顯有未自任耕作之事實,已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定,本件租賃契約當然為無效,被上訴人自得依同條第二項規定,請求收回系爭土地。是上訴人占有系爭土地即無正當權源,被上訴人主張上訴人係無權占有,並基於所有物返還請求權之法律關係,請求上訴人應將坐落一三四地號土地,如附圖編號A、B部分之建物拆除,並將佔用上開部分土地之土地返還予被上訴人,及應將坐落於一三五之四地號上,如附圖編號所示F部分之建物拆除,並將占用共四十三平方公尺之土地返還予被上訴人,洵屬正當,應予准許。」。

最高法院99年度台上字第856號、99年度台上字第732號民事判決也分謂「按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人;承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租,耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項固有明文。然所謂自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言,如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作使用、或與他人交換耕作、或轉租或借與他人使用等,固為不自任耕作;惟若承租人僅消極不為耕作任其荒廢,或未積極排除第三人對於承租耕地之占用,則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約而已,尚難謂原租約已因此歸於無效。」「次按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。即承租人有以承租之土地建築房屋居住,或供其他非耕作之用,或與他人交換耕作,或將之轉租或借與他人使用等積極情事,始克當之。至倘承租人不為耕作而任其荒廢,僅生出租人得否依同條例第十七條第一項第四款規定終止租約問題,尚難謂原租約已因此而歸於無效。本件縱如原審所認黃○深未在承租土地上種植水稻,或僅種植速成之蔬菜,甚至任令耕地荒廢,依上說明,出租人仍不得據此主張租約無效。」。

另在「不供自己」方面,則兼指轉租及將耕地借與他人使用(註三),交換耕作,即未自任耕作其承租之耕地,亦與轉租無異(註四)。
至於所謂原訂租約無效,係指承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定不自任耕作或轉租之限制時,原訂租約無待於另為終止表示,當然向後失其效力,租賃關係因而歸於消滅而言(註五),非謂租賃關係自始不存在(註六),也非認其違法轉租為租約終止之原因(註七),苟認出租人得據以終止租約,自非允當(註八)。

從而,本案報導「高工退休主任,十幾年前依照三七五減租條例向縣府承租一塊公有農地,每年必須上繳399公斤的蕃薯,不過他後來卻私下把這塊地,轉租給其他商家設店營利」若屬實,則承租人高工退休主任,即私下把承租地,轉租給其他商家設店營利,就難謂係「供自己」「從事耕作之用」,而謂「有自任耕作」,則原訂租約無待於另為終止表示,當然向後失其效力,出租人新竹縣政府自得收回自行耕種或另行出租,但新竹縣政府發現隨即發文終止契約,顯然多此一舉,應直接「以耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項之規定,訴請收回自行耕種或另行出租」,並「以不當得利之相關規定,請求返還該不當利得」為是。


【註解】
註一:最高法院70年台上字第4637號判例參照。
註二:最高法院64年台上字第571號判例參照。
註三:最高法院56 年台上字第1520號判例參照。另耕地三七五減租條例第16條第1項所謂「承租者應自任耕作」,應包括家屬在內,最高法院71年台上字第2841號判例參照。
註四:最高法院63年台上字第599號判例參照。
註五:但究以同一租約為限,並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約,亦概歸於無效,最高法院66年台上字第761號判例參照。
註六:最高法院80年台再字第15號判例參照。
註七:最高法院68年台上字第948號判例參照。
註八:最高法院68年台上字第258號判例參照。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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