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《今日看新聞學法律~土地法第34-1條第1項之修正建議》

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


此新聞事件,涉及土地法諸多條款之修正草案,惟本文僅先就土地法第34-1條第1項修正草案,提出相關建議及說明如下:
壹、大法官會議解釋及目前現行規定
一、大法官會議釋字第562號解釋之解釋文及理由書
(一)解釋文
土地法第三十四條之一第一項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」同條第五項規定:「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內,促進共有物之有效利用,以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,如為讓與該共有物,即係讓與所有權;而共有物之應有部分,係指共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺()內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。
(二)理由書
共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度,係基於社會生活需要而存在,然各共有人因均享有同一之所有權,其權利之行使遂受相互之限制(民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照),自不免影響共有物用益及處分之順利進行,甚而有礙共有物之自由流通,致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」「第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內,排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用,以便利不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益。
按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權本無不同;而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列,是所謂共有土地或建築改良物之處分,就讓與該共有物言,即係讓與其所有權,共有物其他物權之讓與,亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與,若得準用土地法上揭第一項規定,亦可便利不動產所有權之交易,或進而減少共有人之人數或消滅共有關係,促進共有物之有效利用,實現土地法首揭規定之立法意旨。是以,公同共有不動產應有部分之讓與,自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分,係消滅該應有部分之公同共有關係(參照民法第八百三十條第一項),與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有,係公同共有人間調整共有物內部之法律關係,兩者不同,不容混淆。內政部因執行土地法之規定,基於職權固得發布命令,為必要之釋示,然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定,其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺(77)內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。
二、目前現行土地法第34條第1項之規定
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
三、綜合分析
從前揭釋字第562號解釋及目前現行土地法第34-1條第1項之規定可知:
(一)目前現行土地法第34-1條第1項有關共有土地及建築改良物之處分、變更及設定地上權等四項他項權利之門檻,係採多數決,只要符合下列情形之一,即得為之。
1.共有人數過半數及其應有部分合計過半數之同意。
2.其應有部分合計逾三分之二,人數不予計算。
(二)土地法第34-1條第1項之適用對象為共有土地及建築改良物,適用範圍為處分、變更及設定地上權等四項他項權利,不以共有土地及建築改良物之處分為限。
(三)釋字第562號解釋指出,土地法第34-1條第1項之立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍内,促進共有物之有效利用,以增進公共利益。
貳、平等原則(平等權)
一、明定於憲法第7條之平等原則,對照人民之基本權利與自由,就是平等權,故在大法官會議解釋中,違憲審查時,除平等原則外,也常提到平等權之用語。
二、又平等原則,其内涵,大致上包含下列四項:
(一)其精義為「等者,等之;不等者,不等之」。
(二)所謂「等者,等之」,即事物本質相同者,要做相同之處理。
(三)「不等者,不等之」,乃指事物本質不同者,要做不同之處理。
即容許合理差别待遇;所謂合理差别待遇,須同時符合1.差别理由須合理2.差别理由須與目的有合理關聯等二項要件始謂之。
(四)禁止歧視。
三、另外,平等原則下之合理差别待遇,也是行政程序法明定之法律原則;禁止岐視,則顯見於各種行政法令中;平等原則也已應用於公寓大廈法律實務中。
参、本案分析
一、此次,内政部擬調高土地法第34-1條第1項之多數決門檻為「人數與權數均為逾三分之二,或權數合計逾四分之三,人數不予計算」,而且適用範圍僅限於共有土地及建築改良物之處分,其所持理由有下列二項:
(一)過往曾有地主以假交易真炒地,或以移轉給安插人頭等方式,侵害其他不同意共有人的權利。
(二)兼顧共有人權益前提下,達成促進共有土地或建物有效利用的目的。
二、本文建議
(一)為解決「前揭假交易真炒地或以移轉給安插人頭等方式,侵害其他不同意共有人權利」之實際弊端,並兼顧「共有人權益」及「促進共有土地及建築改良物之有效利用」,修正土地法第34-1條第1項之規定,確有必要。
(二)惟處分、設定地上權等四項他項權利、變更與其他共有物之管理,性質上仍有差異,基於平等原則「不等者,不等之」之精神,應給予合理之差別待遇。
即1.其他共有物之管理,其多數決門檻仍從民法第820條之規定(即十二分之六);
2.至於處分之多數決門檻,得將人數及權數,從過半數,調高為逾三分之二(即十二分之八),並删除「其應有部分合計逾三分之二,人數不予計算」之規定;
3.設定地上權等四項他項權利與變更之多數決門檻,則得將人數與權數,從過半數,調高為逾十二分之七,並删除「其應有部分合計逾三分之二,人數不予計算」之規定。
(三)至於浮覆地及賠償舉證責任等相關規定之修正建議,則待研究後,再為文供大家參考。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
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