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營業人轉售未取得產權之預售屋,應依讓與價格全額開立應稅發票嗎

文 / 站務13
【台灣法律網】


財政部臺北國稅局表示,營業人若轉讓尚未繳清價款且未完成產權過戶之預售屋,此種交易行為屬於「銷售勞務」範疇,應由營業人就其讓與房屋及土地之總價款開立應稅發票,而非依房屋及土地比例計算,僅就房屋部分開立應稅發票。

該局說明,依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱:營業稅法)第8條第1項第1款規定,銷售土地免徵營業稅,是以,建設公司銷售預售屋,並以土地及其定著物合併銷售時,除銷售價格按土地與定著物分別載明者外,應依營業稅法施行細則第21條之規定,依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例,就定著物(房屋)開立應稅統一發票,就土地開立免稅統一發票(銷售土地得免開發票),並依規定報繳營業稅。

該局進一步說明,營業人向建設公司購買預售屋,如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將購買預售屋之權利義務讓與第三人時,依財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定,讓與購買預售屋權利義務之營業人,應依讓與價格全額開立應稅發票予買受人,尚不適用前開營業稅法施行細則第21條之規定,依房地比例計算銷售額,僅就房屋價款開立應稅統一發票。

該局舉例說明,甲建設公司以5,000萬元價格銷售預售屋給乙公司,乙公司在繳付3,200萬元房地款後,未取得預售屋產權前,再將其所擁有的購屋權利義務,以3,600萬元價格讓與丙公司承受;依前揭財政部函釋規定,應由乙公司先依讓與丙公司之交易價格全額(3,600萬元)開立應稅發票交予丙公司;至甲公司除留存乙、丙二公司之讓受契約外,並就乙公司未付的後續房地款1,800萬元(5,000萬-3,200萬=1,800萬),依營業稅法施行細則第21條規定開立統一發票予丙公司。

該局呼籲,營業人在尚未繳清價款,亦未取得預售屋產權前,將其購買預售屋的權利義務讓與他人承受所收取的價款,應依前述規定開立統一發票並報繳營業稅,否則將構成漏稅,除補稅之外還會受罰,得不償失,應多加留意。

資料來源:財政部臺北國稅局

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