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疫情下缺工,延遲交屋,怎麼辦?

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


疫情下缺工,延遲交屋,怎麼辦?

https://lm.facebook.com/l.php?u=https%3A%2F%2Fwww.storm.mg%2Flifestyle%2F3975493&h=AT1A-EBCmWbKY6Txmp8rpFHKCysehLfNmpkjbuIppg_PeSsuzNwlNviiNBUVrwERuK1bc7wpgu6x7wzvdBrTIyg5KyHUnBXxdPjsJRQPfZkueaX_0xQNn4eNLwxt1FwVr_7QRIBnqmxEDQH-9eLS

一、預售屋之逾期處理
按本案買賣物為預售屋,如買受人與出賣人也是消費者保護法所稱之消費者與企業經營者,兩者間也有消費關係,企業經營者所提供者亦是定型化契約,就有預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/7beaa539-d140-4e03-97c3-020b68a9692c
之應記載事項第12點:「(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:1、因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。2、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。」之適用。即
(一)買賣當事人間如無優於前開應記載事項第12點之規定時(註一),有「因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間」或「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間」情事之一者,得順延施工期間。
(二)買賣當事人間如無優於前開應記載事項第12點之規定時,出賣人如逾前開規定之期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

至於預售屋買賣中,開工及取得使用執照以外之各階段,在雙方「買賣債權契約」及前開「應記載及不得記載事項」內,亦訂有相關「履約期限及逾期之法律效果」之約定及規定,也應注意(例如應記載及不得記載事項之應記載事項第14點有關房地所有權移轉登記期限之規定、第15點有關通知交屋期限之規定等)。

二、其他注意事項
(一)不動產買賣糾紛之處理,事前預防重於事中防止及事後救濟。而事前預防,則須從「情報蒐集(含整理及研判等)」「書面契約條款具體明確」及「保證品質」等三方面,同時去著手。
(二)其中,如是預售屋買賣,買受人如對相關契約條款不是很熟悉其内涵及法律效果,建議「要善用5日以上之合理審閱期(在簽紅單時,儘量將簽訂書面債權契約之日期延後,取得足夠瞭解該個案定型化契約條款内涵及其法律效果之時間)」,拿著「前開應記載及不得記載事項」及「該個案定型化契約」,去尋問相關法律專業人員,或自行比對及修正該個案定型化契約之所有條款,保障自已的權益(如該建商不修正,建議就不要買了)。
最近就有一件
https://tw.news.yahoo.com/%E7%B2%BE%E7%A5%9E%E7%A7%91%E5%90%8D%E9%86%AB%E8%A8%B1%E6%B7%BB%E7%9B%9B%E8%B2%B7%E6%88%BF-%E6%8E%A7%E5%BB%BA%E5%95%86%E9%81%B2%E4%BA%A4%E5%B1%8B-093952639.html
「定型化契約內有不利於買受人之履約保證條款,買受人在未善用合理審閱期詳細瞭解買賣契約條款之內容及其法律效果之前,就冒然簽約」及「遲延交屋很久,但仍未依約及相關規定解除契約」等原因,以至於勝訴,仍求償無門之案件,值得大家注意。
[註解]
註一:依消費者保護法第17條第1項及第3項之規定,中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。違反前開公告之定型化契約,其定型化契約條款無效;該定型化契約之效力,依消費者保護法第16條:「定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。」規定定之。
惟個案定型化契約條款優於前開應記載事項者(例如實務上,就有個案之保固期間及保固範圍相關約定,優於前開應記載及不得記載事項之應記載事項第17點規定之情形),尚非不許。

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年6月)。
5.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(二)(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
7.台灣法律網電子書:房地產案例實務(三)(四)(與劉孟錦律師合編著,96年12月)。
8.台灣法律網電子書:房地產案例實務(五) (六)(七)(八) (與劉孟錦律師合編著,97年5月)。
9.輕鬆搞定公寓大廈(與劉孟錦律師合著,97年1月書泉)。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著,97年7月永然)。
11.台灣法律網電子書:不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,98年4月)。
12.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著,98年7月)。
13.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(四)(五)(六)(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
14.台灣法律網電子書:寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著,98年8月)。
15.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(七)(八)(九)(與劉孟錦律師合編著,99年3月)。
16.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十)、(十一)、(十二)(與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
17.台灣法律網電子書:房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
18.台灣法律網電子書:刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著,100年2月) 。
19.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著,100年2月) 。
20.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十三)、(十四)(與劉孟錦律師合編著,100年7月) 。
21.輕鬆搞定公寓大廈2(與劉孟錦律師合著,100年12月書泉)。
22.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(十五)、(十六)(與劉孟錦律師合編著,100年12月) 。
23.台灣法律網電子書:政府採購裁判選輯暨簡評(二) (與劉孟錦律師合編著,100年12月)。
24.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。

 

 

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