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自然法則 第二講~人與環境之對話 1章4節14 權利變換與土地正義多元涵義

文 / 楊春吉(故鄉)
【台灣法律網】


自然法則 第二講~人與環境之對話

第一章 土地正義

第四節 自然法則於土地正義之應用

貳、自然法則於土地正義之應用

五、從土地正義多元涵義,看土地正義相關案例及法制

(五)目前現行都市更新條例之淺析
~從土地正義多元涵義角度出發

(3)從土地正義多元涵義,看都市更靳條例等法制

A.權利變換與土地正義多元涵義
(A)權利變換之定義

權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 類似立體的市地重劃。

(B)權利變換和一般合建有何不同?
https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=5E79553CBBAE8DFB&s=C9D103F4AC299213

權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。

權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。

(C)權利變換之內容程序與分配正義、??正義

a.權利變?計畫應表明之事項

都市更新權利變換實施辦法第3條,就權利變換計畫應表明之事項,規定如下:「……
一、實施者姓名及住所或居所;其為法人或其他機關(構)者,其名稱及事務所或營業所所在地。
二、實施權利變換地區之範圍及其總面積。
三、權利變換範圍內原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取得之公有道路、溝渠、河川等公有土地之面積。
四、更新前原土地所有權人及合法建築物所有權人、他項權利人、耕地三七五租約承租人、限制登記權利人、占有他人土地之舊違章建築戶名冊。
五、土地、建築物及權利金分配清冊。
六、第十九條第一項第四款至第十款所定費用。
七、專業估價者之共同指定或選任作業方式及其結果。
八、估價條件及權利價值之評定方式。
九、依本條例第五十一條第一項規定各土地所有權人折價抵付共同負擔之土地及建築物或現金。
十、各項公共設施之設計施工基準及其權屬。
十一、工程施工進度與土地及建築物產權登記預定日期。
十二、不願或不能參與權利變換分配之土地所有權人名冊。
十三、依本條例第五十七條第四項規定土地改良物因拆除或遷移應補償之價值或建築物之殘餘價值。
十四、申請分配及公開抽籤作業方式。
十五、更新後更新範圍內土地分配圖及建築物配置圖。其比例尺不得小於五百分之一。
十六、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖。
十七、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表。
十八、地籍整理計畫。
十九、依本條例第六十二條規定舊違章建築戶處理方案。
二十、其他經各級主管機關規定應表明之事項。
前項第五款之土地、建築物及權利金分配清冊應包括下列事項:
一、更新前各宗土地之標示。
二、依第八條第一項及本條例第五十條第一項規定估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、農育權及耕地三七五租約價值。
三、依本條例第五十條第一項規定估定之更新後建築物與其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值。
四、更新後得分配土地及建築物之名冊。
五、土地所有權人或權利變換關係人應分配土地與建築物標示及無法分配
    者應補償之金額。
六、土地所有權人、權利變換關係人與實施者達成分配權利金之約定事項。」。

b.權利變換之程序及?與正義

從權利變換之定義及權利變換計畫應表明之事項看來,都巿更新之權利變換,實為在都市更新此行為中,有關合法利害關係人之負擔與利益如何分配之問題,故與分配正義息息相關。

惟都市更新每個案間,性質上差異不小,很難統一訂出一個完整且放諸皆準之分配原則(唯一分配原則為等價變換;另都巿更新條例第36條第1項第18款:「都市更新事業計畫應視其實際情形,表明下列事項:……十八、權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比率可確定者,其分配比率。」,乃指個案之分配及選配原則而言),故只能仰賴在??正義(含正當法律程序)、理性思辯空間及和諧理性對機制等土地正義多元涵義下,就目前現行權利變?之?容及程序進行檢視,使其完整,藉以保障人民財產權、訴訟權及表意自由之實質權?程序權。

(a)調查程序

都市更新權利變換實施辦法笫5條規定「實施者為擬具權利變換計畫,應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查:一、參與分配更新後土地及建築物之意願。二、更新後土地及建築物分配位置之意願。」。

此調查之事項,確與合法利害關係人之權益息息相關,實有必要加以明定,保障合法利害虧Y人之權利。

惟僅明定此二款為須調查事項,恐與?與正義「國家須允許並建構適當之程序,給予人民相對之參與機會」之?涵有違,有加以再思考、補其不足之必要。

另外, 都市更新條例第48條第2項固規定,實施者為擬訂或變更權利變換計畫,須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時,準用都巿更新條例第41條:「實施者為擬訂都市更新事業計畫,得派員進入更新地區範圍內之公私有土地或建築物實施調查或測量;其進入土地或建築物,應先通知其所有權人、管理人或使用人。依前項辦理調查或測量時,應先報請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。但主管機關辦理者,不在此限。依第一項辦理調查或測量時,如必須遷移或除去該土地上之障礙物,應先通知所有權人、管理人或使用人,所有權人、管理人或使用人因而遭受之損失,應予適當之補償;補償金額由雙方協議之,協議不成時,由當地直
轄市、縣(市)主管機關核定之。」之規定辦理,惟並未規定應調查事項,併予敘明。

(b)專業估價者之選任

有關專業估價者之選任,係規定在都市更新條例第50條:「(第1項)權利變換前各宗土地、更新後土地、建築物及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值,由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之。(第2項)前項估價者由實施者與土地所有權人共同指定;無法共同指定時,由實施者指定一家,其餘二家由實施者自各級主管機關建議名單中,以公開、隨機方式選任之。(第3項)各級主管機關審議權利變換計畫認有必要時,得就實施者所提估價報告書委任其他專業估價者或專業團體提複核意見,送各級主管機關參考審議。(第4項)第二項之名單,由各級主管機關會商相關職業團體建議之。」、都市更新權利變換實施辦法第6條:「(第1項)本條例第五十條第一項所稱專業估價者,指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者所屬之事務所。(第2項)本條例第五十條第二項所定專業估價者由實施者與土地所有權人共同指定,應由實施者與權利變換範圍內全體土地所有權人共同為之;變更時,亦同。(第3項)本條例第五十條第二項所定建議名單,應以受理權利變換計畫之主管機關所提名單為準。」、第7條:「(第1項)實施者依本條例第五十條第二項規定選任專業估價者,應於擬具權利變換計畫舉辦公聽會前,依下列規定辦理:一、選任地點應選擇更新單元範圍所在村(里)或鄰近地域之適當場所辦理選任。二、選任之日期及地點,應於選任十日前通知權利變換範圍內全體土地所有權人。三、選任時,應有公正第三人在場見證。四、依各該主管機關之建議名單抽籤,選任正取二家,備取數家。」。

前開規定,或尚符正當法律程序之要求,但距雖??正義尚差一小步,例如所謂公正笫三人在場見證中的公證第三人,是否應為5人以上?是否為實施者與土地所有權等合法利害關係人共同指定?無法共同指定時,若全由實施者指定,是否妥適?國家是否應該介入呢?如是,又如何介入?

又如:明定須委任三家以上之專業估價者,但三家夠嗎?如僅有三家,其中有二家或三家間之估價結果明顯差異時,又如何處理?其處理原則為向?

又三家以上專業估價者所估者,又以何基準或標準,來做取捨?實與合法關係人息息相關,非屬釋字第443號解釋所稱「技術性、次要性」,全由實施者自行以自已的主觀想法或利益,確實不恰當,仍應於都市更新條例或都市更新權利變?實施辦法內明定之。

另外,都市更新之合法利害關係人,不只是土地所有權人,惟得與實施者共同指定專業估價者,僅限於土地所有權人,對於無土地所有權但有建物所有權人等其他合法利害虧Y人,顯不公平,自有必要,基於參與正義(含正當法律程序)再檢討。
(待續)

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作者簡介
楊春吉(故鄉)
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Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辦人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、法律演講(請洽0916082728楊講師)
作品:
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