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租金增減請求權可以契約事先強制約定嗎?

文 / 方承志
【台灣法律網】


租金增減請求權可以契約事先強制約定嗎?

民法第442條:「租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」,對強制調租契約約定如何解釋:
(1)但書是因應「自由市場定價機制」,所以在重新續約或訂約時不適用。
(2)但書是否仍以「價值之昇降」為適用除外前提,就法條整體及全部文義解釋應採肯定說。
(3)違反者是屬於「法律強制規定」,還是「任意性規定」?
【1】基本上在實價交易登錄及「公告現值【市價狹義規定】」相互比較下,是價值昇降之決定依據,所以應採取「法條強制規定說」。
【2】民法第71條:「違反強制或禁止規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」,但書當然是要法律特別規定,而不是契約特約就可以排除適用。
【3】民法第74條規定:「法律行為,係乘他人之急迫、輕率或無經驗,使其為財產上之給付,或為給付之約定,依當時情形顯示公平者,法院得因利害關係人之聲請,撤銷其法律行為,或減輕其給付。前項聲請,應於法律行為後一年內為之。」,二條文間比較看法:
《1》在舉證上係暴利行為或無效行為的選擇無法確定時,容易發生契約是否另外構成「不當得利」,還是「抗辯權」發生後的另外適用特別規定的權利生效問題。
《2》民法第442條但書之「租賃定有期限」,是否包括廣義的民法第74條第2項規定一年期間,而使得喪失法律選擇權的短期暴利行為請求權,而回復民法第442條前段規定,對於價值昇降請求權依據,顯然法律沒有限制規定下也應該如此解釋的。
《3》民法第113條規定:「無效法律行為之當事人,於行為當時,知其無效或可得而知者,應負回復原狀或損害賠償之責任。」,此時當然應該援引民法第112條規定:「無效之法律行為,若具備他法律行為之要件,並因其情形,可知當事人若知其無效,即欲為他法律行為者,其他法律行為仍為有效。」。其暴利行為究竟是「自始無效之矛盾的損害賠償」,還是以事後適用他法律行為,例如「不當得利」,或是「法律強制規定附條件違約說」等,顯然還是訴訟上法院裁判問題了。

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