設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明 文章總數:201247 瀏覽總數:471649373
文章總數:201247 瀏覽總數:471649374
點選此處可回到首頁!
法律知識庫 課程講座 法律圖書 電子報中心 回首頁
台灣法律網新訊



【課程訊息】臺北市大安社區大學108年秋季班課程:契約法逐條釋義與案例(講師:劉孟錦 律師)(108年9月3日開課)
【課程訊息】臺北市萬華社區大學第108-2期課程:刑法分則案例實務(講師:劉孟錦 律師)(108年9月4日開課)
應於審判期日調查之證據之解釋及裁判上一罪上訴三審之適用(最高法院108年度台上字第1842號刑事判決)
由政治觀察家到政治參與者
直系血親卑親屬拋棄繼承,由次親等卑親屬繼承之扣除額應如何計算?
房屋現值是房屋稅的計算基準,也是契稅申報的參據,可用電話查詢自家的房屋現值嗎
最高法院就楊絮雲法官指稱「最高法院分案騙局」之回應新聞稿
承租人還能任意「轉租」房屋嗎?
政府自我感覺良好是瞧不起老百姓
行政院108.7.24.修正公布之「臺灣地區與大陸地區人民關係條例」部分條文定自108.9.01.施行
網路賣家由其他管道收購二手商品,再透過網拍賺取利潤者,依法可免課徵營業稅嗎
內政部修正「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」部分條文並自即日生效
修法檢討:誰才是「中共代理人」?
法院依法應於審判期日調查證據之範圍及量刑審酌之事項(最高法院108年度台上字第1103號刑事判決)
被告有無累犯之事實,法院應依職權調查,未予調查,逕依累犯規定加重其刑,判決為當然違背法令(最高法院108年度台非字第141號刑事判決)
修正後刑事訴訟法第420條第1項第6款所規定之新事實或新證據之適用(最高法院108年度台抗字第357號刑事裁定)
打韓戰術要小心為之
無召集權人召集並召開之區分所有權人會議,其所為之決議當然自始無效(最高法院107年度台上字第1687號民事判決)
法官評鑑委員會108年度評字第4號決議之說明
司法院大法官釋字第780號解釋摘要-駕車闖越平交道處罰案

 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王彥琳

房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


在民國107年6月27日實施的租賃住宅市場發展及管理條例,是我國不動產制度又一項重大的變革,因台灣房價高漲民眾購屋負擔相較於租屋負擔為重,就出租人而言,未來的高齡住宅所有權人將會越來越多,一方面因受到年齡老化因素管理能力下降,且住宅租賃事務管理繁雜及衍生糾紛處理不易,導致住宅所有權人不願或無法釋出房屋至租賃市場,以致造成資源閒置,是以新制定租賃住宅市場發展及管理條例(以下簡稱租賃新法)並引進租賃住宅服務業,為出租人進行代管及包租,希望能透過這種機制能有較多的住宅進入租賃市場,以解決民眾租屋的需求。

首先就法律面來看,租賃新法僅適用於以出租供居住使用的建築物(租賃住宅),但不包括以供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理及租賃期間未達三十日的租賃住宅。而以往房東出租時與房客簽定租約時,往往有在坊間購買印製完成的租賃契約以作為雙方履約的依據,但在租賃新法實施以後,一般房東亦即非屬消費關係者所簽定的租賃契約,其條文內容必須符合內政部所定應約定及不得約定的事項,如違反者其約定為無效,而應約定的事項未記載於契約者仍構成契約的內容。一般而言,應約定的事項得包含契約的重要權利義務事項、違反契約的法律效果、契約的終止權及法律效果、其他與契約履行有關的重要事項。而不得約定事項,其內容得包括:限制或免除租賃當事人之一方義務或責任、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利及加重其義務或責任、及其他顯失公平事項。至於前開的細項要點,應以內政部發布的內容為準。

我們以房客的角度來看,以住房東很多都要求房客不得將戶籍遷入、不得申報租賃費用支出、並約定因出租增加房東的稅賦及費用由房客負擔等等,這些條款皆屬不得約定的事項如仍約定是屬無效的。再者對於修繕義務的約定,對於租賃住宅或其附屬設備損壞時,原則上應由房東負修繕的義務,除非在定約時另有約定或是因可歸責於房客的事由所致,才由房客負修繕責任,此係契約應記載的事項,如能事先清楚規範,才能對於房客會有較多的保障。另外尚有提前終止租約等相關規定,就不在此多做說明。

另外對於房東而言最怕的就是收不到錢及到房客不搬遷的問題,租賃新法規定房東收取押金的總額,不得逾二個月的租金總額,以作為承租人返還房屋及清償租賃契約所生債務的擔保,如欠租或費用已達二個月的租額或房東為重新建築而必要收回時,房東得提前以書面通知終止租約(租賃新法第十條)。而租約經終止租賃住宅返還時,應由租賃雙方當事人共同完成屋況及附屬設備的點交,如一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為已完成點交。在點交後若尚有遺留物,除另有約定外經房東定相當期限催告仍不取回時,視為抛棄其所有權,其所需的處理費用得由押金扣除,不足時得請求房客支付(租賃新法第十二條)。筆者認為,租賃新法對於視為點交及遺留物處理方式的規定對於房東是有利的,常有房客因欠租早就不知去向,如經終止租約且符合法律規定已視為點交及其遺留物已視為抛棄所有權時,此時房東進入室內才不會有爭議,但問題在於如房客欠租雖經主張終止租約,但卻仍住在屋內不肯搬遷,那麼仍是無解必須提起訴訟,訴請房客返還房屋待判決確定後,再聲請強制遷讓才能解決。

租賃新法最大的變革在於引進租賃住宅服務業,其可區分為受出租人委託,經營租賃住宅管理業務(代管)及承租租賃住宅並轉租,及經營該租賃住宅管理業務(包租)的公司,舉凡租賃住宅的屋況與設備點交、收租及押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關的事項,房東都可以委託租賃住宅服務業,將其交給專業人員來處理,只是房東的租金收入就必須透明化並依法納稅。為鼓勵房東將租屋釋出及扶值租賃住宅服務業,現行租賃新法第十七條規定,房東委託代管或包租,且契約約定供居住使用一年以上者,每月租金不超過新台幣六千元的部分免納綜合所得稅,每月租金在超過六千元至二萬元部分,若未能提確實證據者損耗及費用率以百分之五十三計算,都已較現行所得稅法的規定來得優惠,且地價稅及房屋稅各級政府得予適度減徵,只是現行前述租稅優惠以五年為限,未來行政院得視情況延長,但以一次為限。

從整部法律我們可以看出政府為健全租賃住宅市場的用意,除了由主管機關介入對於契約條文的規範、引進租賃住宅服務業外,另對於住宅租賃爭議出租人或承租人得向直轄市或縣(市)政府申請調處,並免繳調處費用(租賃新法第十六條),在理論上以法律禁止了房東以往規避所得稅及增加稅賦負擔的作法,但新制度的實施仍有待觀察,雖然現行給予稅捐上的優惠,但民眾對於代管及包租業的接受程度,主管機關可能還要多加宣導,才能達到預期的目的

寄給朋友     友善列印

 

作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
電話:02-27113330#10傳真:27113787
行動:0932039476
LINE ID:@exs1838x
e-mail:anho.law@msa.hinet.net / anho.law@gmail.com
網址:www.anho.com.tw
安和臉書粉絲專頁:www.facebook.com/anhofan

 

 

本單元最新10篇文章
將不動產借名登記在出名人名下,出名人未經同意即擅自處分借名的不動產,其效力為何?--談最高法院─○六年度第三次民事庭會議決議 / 王彥琳
房客遲來的正義?!房東惡夢的開始?! 談租賃住宅市場發展及管理條例(租賃新法)的實施 / 王彥琳
談房地合一所得稅的重購退稅 / 王彥琳
房地合一所得稅實施後,先將不動產贈與配偶後再出售,並主張適用自用稅率課徵土地增值稅,可節稅嗎? / 王彥琳
從小英政府上台後可能調高遺產稅,談出售因繼承取得的不動產如何課徵房地合一所得稅 / 王彥琳
《都市計劃地區道路用地與非都市計劃地區道路土地抵繳的區別》 / 王彥琳
遺產稅額太高,沒錢繳稅該怎麼辦?談遺產稅的實物抵繳 / 王彥琳
預售屋換約應如何辦理實價登錄案例 / 王彥琳
經法院判決確定應返還借名登記之不動產,應否課徵契稅及土地增值稅? / 王彥琳
借名登記的不動產,如原借名人死亡而由其繼承人請求出名人返還所有權時,土地增值稅應如何計算? / 王彥琳
  本單元更多文章......

 

免 費 電 子 報
發刊期數: 3722
推 薦 課 程
《房地產法律課程》房地產仲介糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》共有房地糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》土地買賣合建契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》成屋買賣契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》預售房屋契約糾紛處理 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》帳款催收法律實務:保全程序篇(假扣押) (劉孟錦律師)
《生活法律課程》生活法律:婚姻三部曲--婚姻.夫妻財產制.家庭暴力法律問題解析 (劉孟錦律師)
《企業法律課程》交通事故和解技巧與賠償訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
《生活法律課程》夫妻財產相關法律問題 (劉孟錦律師)
《房地產法律課程》公寓大廈糾紛處理與訴訟法律實務 (劉孟錦律師)
法 律 叢 書
請點選此圖觀看本書更詳細的介紹!
【台灣法律網電子書】政府採購法案例實務(九)
劉孟錦.楊春吉
定價:NT $ 1000元
網站連結
律師 法律事務所
律師事務所 法律
法律專欄 劉孟錦律師
一帆法政補習班 台灣本土法學
法律翻譯 e速人氣生活網
品味人生 合法律師查詢
合法地政士查詢 合法經紀業查詢
不動產實價查詢 不動產資訊平台
房地產交易價格 不動產交易服務
全國法規資料庫 法學資料檢索
法拍.庭期查詢 立法院法律系統
民事.非訟費用 重大通緝犯查詢
商工行政服務 地政資訊e點通
定型化契約範本 司法院書狀範例
國家圖書館 地名檢索系統
地籍圖資系統 地政法規資訊
Hinet地政服務 總統府法令查詢
最新犯罪手法 165反詐騙
食品安全衛生

設成首頁 | 加入最愛 | 新訊連結 | 聯絡律師 | 推薦朋友 | 線上投稿 | 網站合作 | 律師簡介 | 律師諮詢 | Facebook | 隱私權聲明
法律具時效性,內容僅供參考,不宜直接引為訴訟用途,具體個案仍請洽詢專業律師
所有文章係作者之智慧,請尊重智慧財產權,轉載重製節錄請先取得本網之書面同意