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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

從都更換坪數是否換政策看法

文 / 方承志
【台灣法律網】


從都更換坪數是否換政策看法

因為有人喊出「都更一坪換二坪」,讓延續郝市府時代「一坪換一坪」,在2017年開始公設不計價,而「一坪換二坪」就是「公設」加「獎勵容積率」所有權全歸都更戶,只是只能用在大面積開發都更的「大面積公設及綠地」,使得這個新聞又成為未來引爆抗爭點:
(1)沒有價值的公設所有權持分(公同共有仍然是不能分割與計價買賣)增加,對於「一坪換二坪」在此點仍然是沒有任何實際利益的。
(2)都更戶反而因為「公設使用而增加管理及維護費拉高」,但是卻沒有任何獎勵措施。
(3)公設是否因「公同共有」,而成為「附屬於(公同共有)所有權的替代權利買賣價金」?是大廈管理(社區)委員會規約的使用權利範圍問題:
【1】「約定專有部分」是否公設的特殊使用權利,及是否設定「地上權」而成為可以買賣的「(物上)權利」有待討論。
【2】個人停車場等公共設施,因為擴大公設比例且不計價下,在趨勢下會成為「約定專有部分」,而不是個別個人的區分所有(附屬)建物所有權,所以其買賣非有「地上權特約」,只是「使用權利的長期租用契約權利而不是物權買賣」。
【3】(自由?)買賣附屬有價權利公設是與不計價及「一坪換二坪」政策相矛盾及違背,所以「非有約定專用部分地上權」設定,是無法單純以使用權利買賣的。
【4】房屋買賣價金內是否包括公設地上權或是租用優先權?是原始契約及後續變動交互運用及實際計價問題,而其價金如果因而發生內容增減爭議,顯然在是否屬於房屋增值或減價上需要衡量的。
【5】「停車場個別地上權設定」如果是基於住戶規約,而發生繼承是否【專屬個人】權利爭議時,沒有更新契約或發生已買賣爭議時,顯然也是是否要成為物權法的法律別有規定的例外了。

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