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都更與公設財產問題看法

文 / 方承志
【台灣法律網】


都更與公設財產問題看法

都更公共設施是獨立附帶建物設施,是獎勵容積率、都更代建(新釋見)與(都更條例)權利變換契約的統一營建契約選擇權,不是可以任意變更土地建物登記內容的選擇。
(1)獎勵容積率目前限制獎勵停車開放空間,或是戶外綠色建物或綠地交換空間,所以公設只有優先使用權,而不是所有權才符合獎勵規定。
(2)都更代建是依據合建契約內容決定權利範圍,而不是一坪換一坪適用範圍,只是現在都更權利變換契約比較少用。
(3)都更一坪換一坪怎麼看公設:
【1】公設是獎勵使用空間,則都更戶完全沒有主張財產權利,只限於原所有權交換權利範圍,包括另行計算總市價的財產權利範圍內的限制。
【2】沒有獎勵空間而是一般公設,因為2017年買賣新制,公設不買賣所有權而只是使用權,所以「公設所有權登記是【公同共有】」時,是建商抵費公寓大廈基金1年內移轉管理基金之財產費用,或是依據住戶分別所有權持分計算公設持分換坪,或是屬於建商因都更交換權利所有,都應該依據不同法律及契約關係處理的。
【3】因繼承都更之國有財產共有處分關係,政府是除了獎勵空間政策要求外,應該有利及無條件支持都更建商及權利人。而都更後價格縱然住屋市價上漲,政府是參與都更權利戶成本讓售計算,還是獨立計算而不足時價購,涉及最後市價、都更價或起造價,顯然都應該確定相關內容及權利範圍。

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