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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

都更的房價政策在會計準則下怎麼看

文 / 方承志
【台灣法律網】


都更的房價政策在會計準則下怎麼看

(1)舊制房屋攤提折舊與地價關係,基本上是土地市價價格(5-7樓總價格平均地價),加上攤提折舊後剩餘價格計算比較合理。
(2)現行都更實施變換計畫價格,多數是以「市價」作為計算基準換算。而其實際價格依據公式:例如40萬元×30坪=1,200萬元,而地價則是1,200萬元×(3/10)÷(30坪÷5層樓)=60萬元,也就是說這種計算方式將在都更後,比實際市價高出大約50%左右或更高,而這是政策上不應該實際發生的,因為:
【1】土增稅不會以「保存登記」的原始價格課徵,而會被買賣後轉嫁。
【2】會形成漲高房價以達成(不計算公設的)一坪換一坪。
【3】原始會計資產除非以完工後實施權利變換的實價交易登錄,否則不會發生都更原始計算就漲價變換權利的矛盾。
(3)在2018年GAAP會計準則中,地價預期上漲不是政策規劃法律許可目的時,會發生「預期上漲差額價格的權利變換價格及差額」,在違背法令且因權利變換非屬於不動產自市場價格增值之自然孳息,在非營業計畫「成本納入或支出範圍」內,而可以一次性認列債權收入適用範圍下,是無法適用在都更權利變換實施計畫的,如此才能有效平抑房價在都更非房市自由市場的人為操控上漲因素的。

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