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都更下公設在大廈條例的法律爭議

文 / 方承志
【台灣法律網】


(1)實務1:都更一坪換一坪是犧牲公設品質,公設可能成為不計入土地所有權坪數的設施,而未來幾乎所有房屋都適用都更。
(2)實務2:公寓大廈「約定(公設)專有」,早已切離住戶土地私有所有權制度,而是屬於大廈公共決定了,在物權法上發生的效果有:
【1】佔有「公共土地所有權」及登記,需要大廈住戶多數決解約,甚至還有違約金問題,已經形同物權所有權所有權能實施了。
【2】公設設施不是「違建」,也不是「附屬設施」,住戶是全部授權「公共設施管理」,只是「建議權」而不是「住戶管理權」,這在公寓大廈管理條例,在是否形成物權法全部權能上是需要討論的。
【3】「約定專有」是否可以撤銷,實務上法律規定是非常模糊的,以民法規定契約最長期間不得超過20年規定而言,在公寓大廈管理條例的「約定專有」設定土地建物登記內容,勢必發生訴訟及是否登記的法律公示效力爭議問題。
(3)就現行公寓大廈管理相關法制來看,公設計價已可說是「獨立的非物權(土地)所有權標的」,其共同使用及付費管理是理所當然,但是是否與公寓大廈規約分離,是在土地所有權持分上的法律爭議:
【1】原始建造及登記建商,是否因為新買賣房屋計價時不計入公設制度,發生法律追溯權利原始取得土地所有權持分的「房屋買賣契約解釋效力」。
【2】公設「停車設備」是登記「附屬建物」或「一般公設」當然也有差別,「附屬建物是有(土地持分)所有權」,而「一般公設」則數於「契約原始所有或共有爭議」。
【3】「一般公設」可否「約定專有」成為「附屬建物」,是以建管機關(變更)登記為主。

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