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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

地價市值IPO增資對經濟發展的影響

文 / 方承志
【台灣法律網】


台灣金控利多 不動產作價增資有譜 | 金融要聞 | 產經 | 聯合新聞網:https://udn.com/news/story/7239/2729237

(1)不動產「市值」造成每年資金適足率向上調整,所以必須IPO增資增加公司法定資本資金,但是所謂「適足率」是該IPO增加額度必須達到公司財報一定比值,且影響股票基本股利分配比值才能實施,否則就應該「盈餘提列或攤提(地價公告現值是2年一期)」。
(2)因為「租金成本」連年上漲可能,而其影響則為:
【1】依據民法第442條:「租賃物為不動產者,其價值之升降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。」,造成現況是長期租約,反而對資方有利,而不利中小企業在租賃營業場所之發展。
【2】司法實務以「公告地價」上漲為適用主要參考,但自從2016年開始以「市價」計算,且以2015年「實價交易登錄價格」之比較作為參考,造成原來個案處理之市場定價機能失衡,成為集體炒作影響經濟成本上漲至鉅。
【3】因為GAAP會計準則自2018年實施,而(連續)年度不動產租金成本收入,是依據報備核准會計成本計算計畫為依據,也就是說只有在續約時才能調漲租金,這個實務變動與實價交易登錄制度價格,在「市價」的規範效力的自由度上,已脫離政府對不動產成本經濟的財會控制制度掌握了。
(3)而同時與民法第442條反面解釋衝突的是,定期契約續約是不得調漲租金的,試問在這些法令複雜關係及衝突下,政府發行不動產IPO,在經濟發展成本控制下,是否與民法第442條規定意旨相違背呢?否則是否就要先解決這些法令衝突問題呢?

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