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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 王彥琳

房地合一所得稅實施後,先將不動產贈與配偶後再出售,並主張適用自用稅率課徵土地增值稅,可節稅嗎?

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


案例:

老陳打算賣屋,因持有幾十年了算一算增值稅不少,但他以前有賣過房子已適用過一生一次的自用稅率,且其名下還有其他住宅。現因陳太太沒有賣過房,他打算先將房地贈與給太太後再出售,並主張以自用稅率課徵,以少繳點增值稅。請問,您老陳這樣做有比較節稅嗎?


答:

在以往採用老陳的做法是蠻常見可以節省增值稅的方式,不過在民國105年以後卻未必有利。

因為現在老陳將房地贈與給太太後再出售,該房地即為太太在105年之後才取得,她再出售時是需要課徵房地合一所得稅的,而且其取得成本是按受贈時土地公告現值總額及房屋評定現值為基準,雖然陳太太在出售時計算房地合一所得稅的持有期間,是可以將老陳持有期間合併計算,以適用較低的稅率來繳納,但是因其出售時的取得成本已被低估,所以陳太太要繳納的房地合一所得稅,有可能會較由老陳直接出售時要繳納的財產交易所得稅(舊制)為高,而產生節省了土地增值稅但卻要多繳所得稅的情形,不見得一定有利。所以現在賣房除了土地增值稅外,還要先估算要繳納的所得稅,相關稅捐計入成本後賣家才能決定以多少價格出售,不要成交後才發現還要繳納高額所得稅的情形。

我們來舉一個案例,其標的為台北市八德路的公寓,並以該標的實際的各項數據為準來計算各項稅捐。
老陳在民國80年買入台北市八德路房地,打算在民國105年出售予第三人,出售總價為新台幣2485萬元。
土地公告現值總額:13‚576‚110元
房屋評定現值:256‚700元
        合計13‚832‚810元
課徵土地增值稅原地價:4‚908‚713元
物價指數:144•5%

市價:24‚850‚000元

方案一、直接出售(因已適用過自用住宅稅率,故以一般稅率申辦):             
土地漲價總數額為6,483,019元,應納土地增值稅1,296,604元(稅率20%)
財產交易所得稅:因老陳為長期持有25年,故直接以房屋評定現值按核定的方式計算財產交易所得,以104年的台北市課稅標準42%為例,其財產交易所得為256,700元X42%=107,814元
假設老陳的所得稅為最高級距,則所得稅應納稅額為:
107‚814元J45%=48,516元
以上應繳納土地增值稅及所得稅合計:1,345,120元

方案二、先辦理贈與給陳太太後,再由陳太太出售房地產,並以自用住宅稅率
申辦土地增值稅,則應納土地增值稅為648,302元(稅率10%)。
房地合一所得稅:對於陳太太來說,該房地是她在105年取得所有權,故依據所得稅法第4條之4的規定,是屬於房地合一所得稅的課稅範圍,而她是受贈取得,則其取得房地的成本為受贈當期的土地公告現值及房屋評定現值(所得稅法第14條之4),其持有期間的計算是可以併計老陳持有期間即25年(80年至105年)。在假設沒有其他附加成本及費用可主張的情形下,其房地合一所得額的計算如下:
賣價24‚850‚000元—取得成本13‚832‚810元-土地漲價總數額6,483,019元=4,534,171元(房地合一所得額)
假設老陳及陳太太符合自住房地的要件(註),則應繳的房地合一所得稅為:
4,534,171元—4,000,000元=534,171元
534,171元J10%=53,417元(應納稅額) 

註:假設本案例本人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿六年,且無供營業使用或出租,則課稅所得在400萬以下免稅,超過400萬部分按10%課稅,但6年內以一次為限。

故在符合自住房地的要件時,陳太太應繳的增值稅及房地合一所得稅合計為:701,719元
     
但是如果陳太太並不符合自住房地的要件,那麼她繳納的房地合一所得稅為:4,534,171元X15%=680,125元
故在不符合自住房地的要件時,陳太太應繳的增值稅及房地合一所得稅合計為:1,328,427元

由以上的案例可以得知,老陳的做法並不一定可以節稅,而且各種標的與持有情形不同,其結果亦不盡相同。是以房地合一實施後,現行不動產稅制越趨複雜,您絕對需要一位專業不動產地政及稅務的顧問,我們安和會是您最佳的選擇。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

地址:台北市大安區忠孝東路4段148號11樓之2
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