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買賣雙方合意解除契約而為返還不動產之產權登記及稅務解析

文 / 王彥琳
【台灣法律網】


【前言】

在房地產價格高漲的今日不動產交易過程中,圓滿完成交易是最美好的結果,但總有少數的情形因故必須解除契約,而在實務上如為雙方合意解除契約的情形,又無法以「解除契約」為登記原因辦理移轉,此外又有相關的稅務問題,常讓當事人應該繳納何種稅捐產生混淆,致生許多困擾。
 
【解除契約的法律性質】

不動產之買賣雙方簽定買賣契約後,買方已支付價金,賣方也將不動產所有權移轉予買方,若因雙方解除買賣契約,依據民法第259條的規定,「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。……」,是以賣方已收受的價款應返還予買方。而契約的解除僅具有債權效力並不生物權效力,買方取得不動產所有權的法律行為仍為有效,並不會因契約的解除而受影響,故其必須將不動產所有權再行辦理移轉登記返還予賣方,其屬另一次物權移轉行為。又因買方取得不動產所有權是為有效的,故原已繳納的土地增值稅及契稅是無法因為主張解除契約而請求退還的。
 
【雙方合意解除買賣契約返還不動產應如何辦理登記】

就已辦竣所有權買賣移轉登記之不動產,因解除買賣契約申請回復所有權,如係以法院判決、和解,或是鄉鎮市調解委員會調解,是可以檢具法院判決書或和調解筆錄向管轄地政機關申請辦理移轉登記,但如為買賣雙方合意解除契約的情形,因雙方已為合意故無須向法院提起訴訟或再申請調解之必要,故無法提出前述之文件。而依據內政部頒定之「登記原因原因標準用語」,並無所謂買賣雙方得以「解除契約」為登記原因而辦理移轉登記,是以實務上僅得以「買賣」方式將所有權再行移轉返還予賣方,但其性質畢竟與買賣有別,為解決實務上之問題,內政部於96年5月17日以內授中辦地字第0960045649號函發布解釋函令規定,已辦竣買賣所有權移轉登記之不動產,事後因雙方合意解除契約,應以買賣為登記原因,無須訂定公定契約書,並於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」,使與一般買賣移轉案件有所區別。又解除契約因非屬應課徵契稅範圍,故免徵契稅;但如前所述,因其屬另一次物權移轉行為,故仍須申報繳納土地增值稅的。
 
【因合意解除契約須否課徵奢侈稅?】

雖然不動產的奢侈稅已在民國105年起停徵,但當事人仍有了解的必要。停徵前特種貨物及勞務稅條例規定,銷售持有期間在二年內之房屋及其坐落基地或依法核發建造執照之都市土地,是須申報繳納奢侈稅。如買進不動產後在二年內因解除契約再行返還,雖其仍在二年的持有期間內,但因其返還移轉之原因非屬銷售行為,故無須課徵奢侈稅。不過,返還予原賣方後,其計算持有期間之起算日,應以其再取得所有權之移轉登記日為準(財政部101年8月31日台財稅字第10100117020號函),即原賣方如欲再行出售,在停徵前必須再持有二年始得免徵奢侈稅。

又所有權人銷售持有二年內之不動產並已依法繳納奢侈稅之個案,如因故解除契約,其於辦竣產權移轉登記前解除者,因所有權尚未移轉予買方,不論其解除的原因為何,其已繳納之奢侈稅應予退還。不過,為避免納稅義務人以解除契約為由藉以退還己繳納之奢侈稅或歸避奢侈稅之徵收,已辦竣產權移轉登記的個案,如屬雙方合意解除契約者,其已繳納的奢侈稅不予退還;如屬行使法定解除權而解除者,應予退還(財政部102年5月22日台財稅字第10200024220號函)。又何謂法定解除權?係指解除權的發生,乃基於法律之規定而言,例如:因給付遲延(民法第254條)及給付不能(民法第256條),或是因為重大瑕疵解除(民法第359條)等,皆屬法定解除權。至於個案是否符合前述法定解除權之行使,恐非稅捐機關所能審認,應提起訴訟並經實際審理後,由法院所做成之判決為依據,稅捐機關才能予以認定退還已繳納之奢侈稅。

【因解除契約移轉返還的不動產再出售,應否適用房地合一課稅】

如原賣方因解除契約取得移轉返還的不動產是在民國105年以後,或是返還後在105年再行重新出售時持有未滿二年,那麼依據所得稅法第四條之四的規定,是必須課徵房地合一所得稅的。只是這種情形較為特殊,日後財政部會不會放寛規定,例如:持有期間可以併計,使得賣方可以適用較低的稅率課徵所得稅,則須再觀察。
 
【結論】

近年來政府打房政策一波接一波,房地合一課稅亦在105年開始實施,不動產交易之相關法律修改甚多趨於複雜,當事人應多加了解審慎處理為宜。

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作者簡介
作者:安和地政士事務所 所長 王彥琳地政士
83年土地登記專業代理人特考及格
不動產經紀人普考及格
曾任永然法律事務所代書部經理
「房地登記看圖一點通」作者,永然文化出版
曾任中正紀念堂法律常識班講師
國際扶輪3520地區台北龍華扶輪社2016~2017社長

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