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房地稅合一對房市的影響問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


當財政部因為考量二稅合一的宣導及適用期間的問題,而決定把二稅合一制度推遲至2016年開始實施,而對於房仲業者最大的疑慮是,此舉將因為房屋漲價歸公的所得稅45%的稅賦政策,造成房屋交易高稅率負擔,以及10%遺贈稅等問題考量,嚴重影響民眾及時交易換房的意願,這也將宣布凍結大量房市交易的可能性,而造成房仲業者的不景氣。而房仲業者及社會經濟景氣的動脈,主要就是在於房市交易高頻率的頻繁,以及裝潢營建等相關產業的帶動,如果二稅合一稅制改革制度沒有考慮社會經濟景氣及人民負擔的共同問題,那麼顯然還是會為政府帶來很嚴重的施政難題。基本上從財富隨著社會經濟發展,在不動產隨著物價自動增值經濟的角度來看,每年的物價漲幅在不動產市價價值上,雖然不一定是隨著銀行房貸利息的支出而增值,但是在20年期的貸款利率20%上限來看,基本上是每年儲值利率成本大約1%左右,如果再以一般股市股票獲利率每年在股票面值6%左右,那麼20年應該是大約120%的漲幅。

在台灣自103年1月1日起依據IFRS國際財報制度,不動產改以市價成本列帳後,在83年之前的房價應該是漲到一倍左右的房價,但是實際上土地公告地價是採區段性鑑價的,也就是說實際上房價應該只能在這個1%至6%範圍內去考量其實際增值空間。所以基本上在交易房屋的計價空間上,要課徵不動產財產交易所得稅的範圍,必須考量在每年增值範圍內的儲值價值,並非可課徵稅率的實際增值價值的房價,但是今日的不動產二稅合一的地價稅與房屋稅等,卻是以房價的時價計算成本課徵,稅捐在交易上本來就是支出成本的一部分,如果就不動產的增值及保值部分來看,在課徵45%財產交易所得稅時也應該納入扣除的。而且一般來講以營業人納稅的角度來算稅捐,不動產財產的經常性的維持及維護費用也要納入考量的,所以實際上在20年下來不應該是達到交易差額的45%的,只是沒訂額度扣抵的規定下,對於民眾想要享受這項營業人的福利,恐怕財政部要好好擬定一番措施與規定了。

所以今日房仲業者的看法上,基本上是因為房仲業者是代銷服務業者,不是不動產財產交易所得稅申報業者,而房屋仲介服務費用是以該房屋交易總價額計算仲介服務費用,而二稅合一的交易後成本如果再計入這大約5%仲介服務費用,及可能代開交易發票的房屋交易營業稅,在這10%的支出費用下來看這45%房屋交易所得稅,恐怕不計入成本計算的話,實際上不動產房屋交易稅的可能支出費用及成本可能不只45%,財政部恐怕要在財稅政策的衡平考量下,如何合理的稅收與財產增值所得是恰當的比例,才是三民主義的真正土地漲價歸公的要旨所在,否則在一片惡搞之下雖然短期內增加了國庫稅收,但實際上卻無法改善已經逐步惡化的不動產交易市場,甚至是整體國家發展的經濟產值,那麼也許在稅賦公平性上,或是房市仲介業者的不景氣寒冬下的憂慮,真的會對國家發展有著很大不利的影響的,也許好好的認真考慮稅賦公平性下,才不會又引起財團、業者及民眾吃力不討好的反彈吧!

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