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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

房價實價登錄要不要有漲跌幅依實價課稅

文 / 方承志
【台灣法律網】


自從房屋交易改成實價登錄以後,因為沒有相關的配套措施,導致房市交易預售屋因為看了實價登錄價格也高漲不下,縱然今日經濟不景氣導致的房市交易不看好,也有新聞報導都市房價交易下跌二成左右,但是在平均價格而言仍是以實價登錄的交易價格來看仍然偏高,那是因為沒有加入尚未交易實價登錄的基本房價個案作為平均價格計算的關係,而這個基本關係才是房市交易實價登錄上,在資訊公開中除了最低底價的制定關鍵,也是增加消費者交易之間的籌碼,但是很遺憾的政府主管部門並沒有如此定期的公布此一統計訊息資料,這是對購屋消費者相當不友善也是很不好的一個行為。

在今日財政部又提出地價稅與土地增值稅二稅合一的討論稅改方案中,是較缺乏照顧弱勢購屋消費者的內容,因為二稅合一稅改還會包括房屋稅的問題,而地價計算依目前公式是房屋七成地價三成,但是一棟房屋的地價計算必須是以該棟所有房屋價格計算地價後的平均地價價格計算,而屋價高於平均地價者享受低於最高地價的優惠,屋價最低者卻要繳交平均地價的差額,這顯然都是在稅賦公平上很不公平的。而二稅合一的土地增值稅如果是以該棟房屋的平均地價計算,在現況上又會發生高價出售徵不到土徵稅,低價售屋的卻要負擔補貼高價的土徵稅,這是現狀上如果地價是以實價登錄的地價計算公式可能導致的後果,這樣當然是有加以改革及預防的必要的。

如果房屋交易實價登錄計算平均房價交易價格,可以參考實際房屋交易市場的市價調整,不管是以最低值(也可以是原始交易房價)或是平均值取一決定,來作為房屋交易的該土地區段房價交易底價參考,那麼消費者也就不會因為底價資訊不足而吃虧上當,這才是政府地政房價價格資訊公開及消費者保護法的精神所在。基本上這樣才有市場最低房價資訊可共參考,才不會因為現行房價較易實價登錄制度,因為沒有配套制度造成一再疊高交易價格房價一再上漲的缺點,那麼房地產交易制度將完全喪失自由經濟市場雙方自由決定交易價位的機制,這是現行機制上還需要研究加以改進的。

當然二稅合一稅改如果是土增稅計算基準改為房價交易計算價格與該區段實價登錄的差額,事實上土增稅是沒有繼續存在的必要的,而只有改為房屋交易所得稅來課徵,而最終只剩下地價稅與房屋稅,但是房屋交易所得稅因為IFRS自2014年1月1日起改為市價價值登記財產,而此一財產價值登記因為是隨著實價登錄而變動的,但是現況現制下是實價登錄的交易價格是不斷提高的,所以不僅是物價會隨著成本計算漲幅不斷波動上漲,而財產交易所得因為逐年不斷提高財產價格,但卻沒有辦法逐年計算課徵財產利得稅,這也可能反映在地價稅或房屋稅上,最後房屋交易時要課徵房屋交易所得稅,因為要比照土徵稅以前後規定基準差額計算稅額,但是如果因為前已經反映在地價稅及房屋稅上,而其增加不足相當房屋交易所得稅總稅額的分攤時,那麼在房屋交易所得稅課徵計算時將更形複雜化。

稅負課徵原本在考量政府總財政收入,及人民經濟能力可以負擔的程度下為之。而此一改革如果是朝如此的方向進行,那麼必然的財政部必須考量弱勢的族群的經濟負擔能力的問題。而在這個考量下一定是不增加土地(價)稅與房屋稅,而如此就要克服IFRS新規定的市價登錄制定地價的難題,而市場浮動的房屋交易價格在市價財產登錄間的差距計算,這除非是不溯既往不計算與原始交易價格間的差距作為財產交易所得稅的依據,而且就因為二稅合一而喪失一大筆財產交易所得稅。否則財政部就應該考慮留徵該筆差額稅捐債務所得稅計算的空間,在房屋交易時最後一併課徵繳還,如果超過5年稅捐核課期間時,則應另立新法處理此一問題,否則就會顧此失彼甚至喪失稅捐的真正公平性了。

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