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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

公共住宅與都更的社會政策

文 / 方承志
【台灣法律網】


看了台北市長候選人之一柯P競選政策,在北市其任內要達到5萬戶公共住宅,而其基礎是以北市國有可建築空地有198公頃,若1公頃蓋500戶,5萬戶需100公頃,只需一半國有可建築空地即可。於是從柯P這一個公共住宅政策來說,郝市長任內推動的(公辦)都更又停擺無法繼續推動了,但是以期對於公共住宅起造價每坪約10萬元來看,其總起造價以每戶平均約30坪(包括公共設施)來計算,大概起造總預算費用需要金額需要1500億元,以四年任內平均計算每年需要編列自償基金費用預算約400億元(包含獎勵容積銀行繼續實施的話),而這個自償性基金預算每年總額度就代表了北市的法定舉債上限,也就是說不能再舉債進行其他公共建設了,於是柯P的其他市政建設成果就很有問題了。

因為國有可建築空(土)地基本上是只租不賣,否則依一般放領條件也要先租用五年後才能租售,也許台北市只要辦理國有財產移轉土地就可以,但是如果在未來由台北市辦理公共住宅建築時,是不是在沒有法律直接移轉國有土地法源依據下,也應該遵照這個國有財產處理原則辦理?也就是說先前的社會住宅是談只租不售或是只售地上建物而不售出土地,但是今日柯P的公共住宅當然是有所區別,其實際及詳細內容當然還不得而知,但是如果採用都更(私地)權利變更(公地談都更權利變更更)有困難,或是國宅租售建物方式都會有不一樣的地方的。

在預算處理上公共住宅如果要採先租後售方式辦理,基本上租金是權利金收入,不適合作為固定資產收入,否則就要依據會計憑證及行政程序法規定,在滿五年前作出會計上的轉正處分,否則因為公共住宅在五年後的房價是繼續上漲的話,那麼五年後如何對租售的公共住宅重新鑑價,作出對租售公共住宅市民有利的條件?如果實際售價遠比五年前還要付出更多或更高的話,而且實際上房貸還延長為25年以上時,不僅是公共住宅對於市民購入房屋價格不確定,而且也對於分期出金及貸款支出的負擔增加,這都與公共住宅的目的除了在使民眾有優質住宅外,同時減輕其購置住宅負擔的目的的。

如果柯P對於都更不再執行公辦都更,那麼私辦都更就算執行改建順利,所提供及釋出的新住宅也都相當有限,而老舊住宅問題將無法以都更提供解決方案,而且數十萬戶的老舊住宅公安問題將更形惡化與嚴重,這將是柯P在完全推動公共住宅時必須面臨的問題。用約10萬元一坪低(起造)價解決所有市民住的問題當然是好的,但是會不會又淪為新一波國宅炒地的夢饜,而且嚴重地影響了建商在北市新建建案的正常推動,也同時地影響了建商的營建上的經濟秩序,這都是我們在解決社會(公共)住宅需要好好考慮的。如果候選人不能提出既有創意,同時能維持社會既有的(營建)經濟秩序,而是可能資源少數化集權化,或是普及化無差別的妨礙競爭,這絕對都不是最好的社會住宅政策要求的行政目的。當然現在只是候選人的一個風向球,也希望他山之石可以攻錯,在行政要求上避免錯誤才是勝算,希望各候選人在政策提出能為市民多贏才是上算。

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