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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

都更的房子還繳得起遺贈稅過活嗎?

文 / 方承志
【台灣法律網】


看了最近都更進行進度又停擺,當然可能因為房價過高造成的買不起的經濟不景氣,而因為建築戶數過多且大量過剩,所以為了讓都更不會位產生更多的建築住戶,對於其他房市建物產生不利衝擊影響,以便於慢慢消化建商建築過剩的房屋。當然因為經濟及房市不景氣造成房價可能下跌的因素,與都更期待以容積(率)銀行做為政府財庫收入重要來源的可能性,也可能因為建案建物過多及過剩而受到影響,因為新建案在舊有建案沒有消化前是不會出現的,而這也是房價可能部會下降及維持高價的原因,繼續推出新的建案只會讓房市更加惡化及價格下條而已。所以以政府要推出容積銀行藉以改善財政的可能性,如果不是房市景氣的狀況下是很難期待的。而都更的推動當然也會因為房市不景氣市場因素,而使得提高容積(率)銀行的獎勵,因為政府財政自我預算設限的幅度,沒有訂定相關預算處理規定下,因為容積率的獎勵本身是屬於最高線的限制,當然預算歲入執行績效也會受到總額最高限的限制,這在實務執行上如果在容積銀行的預算執行上超限利用的時候,就可能產生預算及容積率規劃上違法性很高的可能性。

本文的主題不是要論及都更及容積銀行的政府政策,而是在台灣都市社會上舊建物超過相當大的比例需要進行都更,而都更就產生舊建物的繼承上對於繼承人生活的影響,以及都更權利變換主體的容積率獎勵的問題?基本上在台北市都市繼承就都更建物,其財產價值都會超過遺產及贈與稅法規定的大約六百萬元自住免遺贈稅的限額規定,而其需繳納遺贈稅10%大約需要60萬元以上,對於一般二代或三代自住的老住戶,如果屬於經濟弱勢是繳不起的,尤其是二稅合一研議及實價登錄課稅後,房屋稅及土地稅將因房屋價值以市價計算而提高,但是法律在繼承上是溯及既往計徵一切稅收,是比照交易狀況不保障既有稅基舊有房價的,這將讓弱勢更無法生存下去,而且都更這類房屋縱然一坪換一坪,也因為公設地增加而使得實際使用坪數大幅減少,讓生活品質在都更後更形惡化下去,如果獎勵容積率坪數沒有給予都更弱勢者獎補助,那麼還要在都更的權利變換下,先繳一筆假買賣過戶的稅收,如果權利變換沒有規定清楚權利義務,那麼就會在有糾紛下變成建商購入都更戶的建物及土地所有權,而最終最多都更戶只有保留契約上對於都更建物的優先購買權而已,如果建商蓄意違約那麼都更戶落戶上也毫無保障可言,而會不會成為豪宅排除貧窮的都更戶弱勢?尤其是未來的大筆大樓管理費支出,對於原都更弱勢住戶因為繳不起的話,在沒有補助下如何維持落戶這都是很難想像的,從住戶落戶的人性化角度而言,這也實在不是一個很完善的生活規劃。

如果政府(公辦)都更是以這類型弱勢都更戶為對象,以統計上較大比例者優先實施都更及補助,那麼以容積銀行的補助及獎勵不是更好的社會政策嗎?如果政府只是想以財政收入做為主要都更施政內容,而都更戶因此必須犧牲更大的未來爭取的權益,那麼這樣的都更在新修訂的都更條例,不必100%土地及建物所有權人同意下,直接進行的都更不會製造出更大的社會問題嗎?這樣的都更結果當然會令人擔心,沒有政府保障的弱勢都更戶將來要如何過活?在都更戶外包括繼承都更戶有二戶繼承的都更戶,如果要維持一定的居住生活品質,是不是一定要依據新的都更後房價繳稅?而這種繳稅的制度在居住正義上是否合理公平?這才是我們在維持住宅政策的居住正義上要考量的。如果政府在都更、容積(率)銀行及社會政策上,沒有整合的統一施政政策,那麼這些問題都必然的一一出現,而政府到時候就很難因應了,當然要呼籲政府在實施都更時要及早有所作為。

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