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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

都更容積銀行會不會造成豪宅公共設施所有權爭議

文 / 方承志
【台灣法律網】


當今(2014)年臺北市議會為了審議都發局擬定《台北市都市計畫容積移轉及容積代金施行自治條例》草案,而臺北市目前決定政策為「公辦都更」,而其實施方式則必須依據「都市更新條例」第52條第2項:「以區段徵收方式實施都市更新事業時,抵價地總面積占徵收總面積之比例,由主管機關考量實際情形定之。」辦理,而當現今社會與論沸沸揚揚討論廢除「區段徵收」的今日,臺北市這個政策在目前的法令規定下,著實在實施上會產生很大爭議與討論。而依據都更條例第27條第1項:「都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物,應一律參加都市更新,並依都市更新事業計畫處理之,不受土地法第二十五條、國有財產法第七條、第二十八條、第六十六條、預算法第二十五條、第二十六條、第八十六條及地方政府公產管理法令相關規定之限制。」,而根據都更條例第52條第2項規定之「抵價地」,依據第27條第1項就不得脫離該都市更新事業計畫,而現在臺北市辦理的「容積銀行」,則是在「抵價地」與「都更獎勵」,依據都更條例第45條的:「更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區,或其他為促進更有效利用之土地,其建築容積得一部或全部轉移至其他建築基地建築使用,並準用依都市計畫法第八十三條之一第二項所定辦法有關可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式及作業方法等規定辦理。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者,其原為私有之土地應登記為公有。」

依據上述規定也就是說在民國87年都更條例實施後,接受容積獎勵的豪宅公共設施均應將所有權移轉為「公有」,但是實際上一般均以獎勵停車空間實施,而停車空間都是位於地下室樓層,在土地登記實務上多數因為無法辦理分割,是屬於公同共有的法定空間,所以一般住戶均以使用權利買賣停車位,當然政府要把這一部分停車場獎勵空間回收登記就會有所困難。而都更的容積銀行依規定是可以處分買賣這一個獎勵空間的所有權的,但是卻無法以不動產或建物所有權買賣,而實際上因為直轄市政府也不是實際建物登記之共有人,這就產生實務上對於「請求權及所有權」處分上的窒礙難行之處。當然在現在公辦都更上建物在買賣前是政府所有,至於這一部分是不是也會因為所有建物出售後,而失去所有人地位造成相同狀況?這基本上在公辦都更也是很可能發生的。

今日臺北市在容積銀行納入「抵價地」與「都更獎勵」,當然可以提供市庫很多收入,但是一旦實施容積銀行的制度,容積獎勵就形成是一個虛擬的權利,在法律上如果不是屬於物權外另以法律創造的物權,則會是是脫離物權的權利的,其在物權與所有權權利的位階上也是不同的,所以都更容積銀行買賣的是物權還是只是權利?基本上是法律上值得釐清的一件事,同時也是決定其權利買賣價值高低的判斷依據。如果不是屬於不動產物權權利的範疇,依據都更條例第44條第1項第2款:「更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算容積。經政府指定額外提供之公益設施,其產權無償登記為公有者,除不計入容積外,並得適度增加其建築容積。」,照理說前面已經建成豪宅的獎勵容積,在無法登記為公有之情況,應該是適度增加其建築容積,甚至是作為容積銀行的獎勵容積權利來源,但是實際上因為臺北市容積銀行還沒立法實施,所以只能登記為公有(非物權權利所有及管理),但實際上所謂的登記應該指的是不動產物權,而在此依現況下會發生豪宅可以以市府可以事後再重新計算增加其獎勵容積率至最高限並移轉,但是法律並沒有這樣賦予事後增加權利的規定,於是就容易發生所有權或權利歸屬上的爭議,這當然也是今日擬定《台北市都市計畫容積移轉及容積代金施行自治條例》草案要考量的,以免在公辦都更上再度發生此一所有權與住戶爭議,甚至影響了容積銀行的推動,與對於房價鑑價在實價登錄抑制炒房的最重要功能,才不會又製造出一個更大的問題出來。

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