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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

租者有其屋的住宅政策

文 / 方承志
【台灣法律網】


當今日房價不斷上升薪水倒退15年的今日,因為房價高漲造成更多買不起的無殼堝牛,且在無殼堝牛的人數同時以倍數上升之時,政府今日才在財政張部長,與房價漲得最兇15年不吃不喝才買得起的台北市,在張副市長代表之下與財政部達成共識,基本上在不動產稅制完成全部擬議改革前,以地方稅的房屋稅調漲非自住房屋稅率為自住房屋3倍至3.6%的稅率,且擴大非自住房屋適用對象,以高稅率來達到打房的基本效果。可是在炒房囤屋的自有資金佔總貸款比率通常較大下,一般預測這一波打房會影響銀行金融業,因為緊縮銀根及調漲房貸利率下的放貸總營業額約二至三成,縱然銀行金融業者自稱可以承受得起,但實際上是要看炒房屯屋者是不是可以撐得過這段打房蜜月期?

在以提高房貸利率及降低房貸成數雙管齊下的打房策略下,基本上是在炒房囤屋的房屋鑑價上去作出價值判斷的,也就是說在貸款房屋的擔保價值整體策略一致性的運用上,以降低房貸成數結果是提高房價還是降低房價?在炒房上這可能是一個很難判斷的結果,因為房價交易實價登錄今(2014)年才要開始實施預售屋的買賣登錄,而這是在使用執照還未發放前的房屋買賣,而實務上很多建商在使用執照還未完成前就在買賣房屋了。

這時期的房屋是鼓勵了銀行對於預售屋,在不動產房屋使照辦理原始登記前,可能銀行就可以根據建照權利,對於預售屋使照原始登記請求權的契約內容,辦理該預售房屋權利質權上的貸款,而此一階段是不需要不動產交易實價登錄的,所以基本上以交易後的鑑價價值做為貸款的較高成數依據,在銀行實務上只要擔保足夠也是可能的,而建照契約的原始登記起造人是土地共有人,如果屬於這一類的預售屋起造人買賣,那麼這一類降低銀行房屋貸款成數的招數,在現有遏止炒房的金融政策上就會失效。而在不動產貸款以增加利率(息)策略上,基本上權利質權的貸款與不動產貸款,在優惠利率的選擇上也有相當大的差距,如果炒房屯屋者懂得計算與選擇,那麼又可以減少很多的利息負擔,所以政府在因應策略上是需要相當大的彈性因應的。

在美國多數地區是實施住者有其屋的,也就是說原則上只要租得起就買得起,當然這可能配合了大量都市評價房屋供給政策,但是台灣的可悲是無殼堝牛的經濟能力,居然連合宜住宅都買不起,這如果不是表示人民收入已經低到極點,就是政府對於房價政策沒有好好照顧到弱勢的無殼堝牛。尤其像台北市每年只供給約3千多戶的合宜住宅,但實際需求量卻達到3萬多戶,這顯然是讓一般民眾對於政府的房屋及住宅政策非常無感的。

所以基本上炒房屯屋者在銀行房屋鑑價上,可能發生因為房價下跌二至三成的空間,而使得炒房屯屋原來貸款的成數上,反而因為重新鑑價導致實務上擔保反而不足,而使得在追加擔保上必須降價拋售房屋,但實際上在上述預售房屋的擔保現況,如果是在原始買賣價格上或尚未貸款下計算,那麼就算該預售屋重新鑑價也不會有所影響,而這種預售屋炒房的比率有多高呢?恐怕才是房價會不會下跌的主要因素。

在現有的打房政策都是短期的規畫之下,其實是很難反應出民眾長期需要的住宅政策的。所以如果要15年不吃不喝才能達到住者有其屋的目的,基本上現在房價大約佔受薪階級的薪水六成到七成左右,在與完全無法儲蓄及以租屋為主的無殼堝牛之間,一般租金以個人使用平均坪數來看,其每月支出房租平均約在七千元左右,也就是說大約佔基本薪資1萬9千元的37%左右,以15年來計算租金總數大約要126萬元,再以個人生或上平均使用坪數約15坪來計算,每坪價格大約在8萬4千元左右,以台北市合宜住宅的買賣價格至少20萬元每坪來看,起造價大約是賣價4成約8萬元左右,也就是說以20年的房屋貸款來計算,大約可以買20坪左右(含公共設施),也就是說必須政府大量實施合宜住宅政策,且以成本價格出租或出售給這些基本工資者或中低收入的無殼堝牛者,但是很不幸的今日炒房屯屋縱然下跌三成房價,也無法達成這個無殼堝牛屋價的供給目標,而政府在無殼堝牛一直增加下,卻仍然迷信的打房政策可以解決住宅政策,而且是以房地產發展為維持經濟成長的前提,這樣的錯誤政策繼續下去,恐怕再多的修正政策也難以遏止炒房的因應效應,這才是今日我們在住宅政策上,對於住者有其屋的政策,對於無殼堝牛應該有的最基礎要求吧!

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