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市價登錄的不動產財產申報

文 / 方承志
【台灣法律網】


    在內政部2013年推動不動產交易實價登錄制度以後,台灣政府內部除了對於地政機關因為公告地價只升不降,以維護土地稅稅收及土地增值稅財政收入外,基本上是助長了房地產市價登錄的價值高漲,但是最近因為房地產預售屋及成屋,因為購買率(力)大幅下降,造成房價市場可能大幅下修,而事實上據新聞報導預售屋已經下修交易價二成左右,但是仍然無法達成公告地價的下降。為什麼要在財產申報提到這個問題?因為不動產的市場價值是根據一般公告地價,以地價與房價三比七的比例計算反推屋價,而應該說這也是法定房屋價值的標準,但是我們的財產申報申報表項目中,仍然是以取得價格作為申報內容,這當然無法反映出該財產申報不動產房屋的實際市場價格。不動產財產價值的實際價格在財產申報意義上重不重要?基本上在申報財產以最近一次的不動產交易取得價值申報中,因為房價急速上漲但公告地價不漲,在計算是否調漲公告地價的計算中,將可能使得政府少徵收許多地價稅。而且實際上房價也可能因為限制財產申報表中,對於地價與房價必須分離申報價值的關係,而實際上法務部都要求以公告地價,以及房屋登記買賣契約書的總價值(包含地價)作為申報內容,但實際上這可能與地政實務實價登錄的作法是有出入的,因為現行制度申報的不是實際地價,而屋價也不是實際屋價,這種作法在現行地政制度下是令人匪夷所思。

    現行以公告地價及房屋最近一次交易現值的實價登錄,作為財產申報的土地價值與房屋價值,因為都不屬於真正計算後的取得價值,所以在法律實務上是不太妥當的。但是如果以最近一次不動產實價登錄價格,作為分開計算實際地價與房價的依據,如果是買賣價格包括了裝潢費用,那麼實際屋價及實際地價的計算,就會因為裝潢費用會計名目,在不動產買賣契約不易釐清,而造成實際地價與實際屋價必須以全額計算而失去精準,因為在不動產交易慣例中裝潢通常是消耗品,除非經當事人同意計價否則是不計入屋價的,所以這又必須在不動產買賣契約書中約定,而且在不動產實務上對於裝潢費到底要不要計入交易屋價全部也莫衷一是,這才是今日我們在現制財產申報制度中,需要重新再一次加以討論的。如果一般載不動產房屋買賣中對於預售屋附贈裝潢,但是裝潢費是噱頭而羊毛出在羊身上,但是買賣契約書書明贈與項目,這是在不動產交易公司在收入與出項上的不同,而這裝潢費又類似買賣的回傭費用,實在在法律上是一個很大的法律陷阱,因為裝潢費用對買入者將不可以重複支列列舉不動產報稅費用,而如果該不動產又以相當百萬元以上的實際贈與,那麼這種是否屬於利害關係的裝潢費用贈與查核上就會存在相當困難,而且也可以將廠商贈與的裝潢費,非常公開的不列入不動產交易取得價額中,而且更不用在財產申報項目中,把裝潢費計入房價申報財產,或根本就因為不是屬於申報項目而不用申報,這最終就可能成為規避財產申報法律規範的一個缺口,顯然的廉政署也應該好好地因應及規範,否則就難免弊端不會發生了,那陽光法案就有必要加強實施了。

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