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不動產實價登錄帶動炒房及土增稅財政政策問題

文 / 方承志
【台灣法律網】


又見2013年12月11日【經濟日報╱記者吳泓勳/台北報導】,標題┌新北土地現值 大漲17.45%┘,摘錄內容:┌新北市昨日下午召開地價及標準地價評議委員會,地政局官員說,是以2012年9月2日到2013年9月1日的交易資料,作為審議土地公告現值調整幅度的參考資料。內政部訂下目標,2015年地方的土地公告現值須達市價九成,此次調整後,新北市將達到市價89%。土地公告現值與公告地價,自1990年平均地權條例修正後,即採兩價分離制。公告現值每年1月1日公告,一年調整一次;公告地價則採每三年調整一次,一經公告後,可以連續適用三年。依據內政部統計,2013年全國土地公告現值是一般土地正常交易價格的85.27%;公告地價則為20.19%。┘。

平均地權條例第36條:┌土地增值稅之徵收,應依照土地漲價總數額計算,於土地所有權移轉或設定典權時行之。但因繼承而移轉者,不徵土地增值稅。前項土地漲價總數額,應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新規定地價增繳之地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額,以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。前項增繳之地價稅抵繳辦法,由行政院定之。┘。依據本條例第40條規定課徵方式為┌土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額┘。

因為第36條第2項┌土地漲價總數額,應減去土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。┘,從這裡來看不動產屋價愈高相對地價也愈高,而第40條規定的選擇┌原規定地價或前次移轉時┘,其計算土地改良物已支付之全部費用就有差異,未如果以房屋貸款還款能力來作為此一計算土地增值稅的依據,那麼同樣地段的高價房屋買賣在計算土地增值稅時,就會因為這個標準不是以房價的全部計算,導致可以以短期高利率貸款及還款增多,鼓勵炒房者短期內以高額資金及貸款入費,因為計入短期買賣房屋的還款能力,作為全額屋價扣除土地改良費用,而發生土地增值稅在計算時,因為還款能力在買賣契約訂立時間點前後,而在弱勢貸款不及下反而要繳付高額土地增值稅,如果是同樣條件也可能發生直接是以屋價價差作為徵收土地增值稅基準,且可能會發生因為經濟條件的不同而超徵土地增值稅情況。

這在實務適用上會發生因為原地價或前次移轉地價,以上述新聞資料統計與公告土地現值相差約4倍而只為市價八成,因貸(還)款能力及條件的不同發生適用本規定上不公平的現象。而在不動產實價登錄因為最高價屬於異常值,所以不能以最高交易價作為制定公告地價的基準,所以才會有打八折的作法,但是如果其貸款在再次交易時是以屋價八成,作為計算土地增值稅扣除已支付改良物費用最高基準,那麼在一年內再以等於屋價或更高價賣出時,就等於這次的土地增值稅課不到,就會產生所謂的適用┌前次移轉地價┘規避土地增值稅,或必須以適用┌原規定地價┘來計徵土地增值稅,但是法律原則是選擇最有利於當事人的規定的,這一個規定能被公平的適用來課徵土地增值稅嗎?這也無異的帶動短期炒房氣氛及條件,當然這是不是促進景氣的立法政策選擇的錯誤我們不得而知,但是在法律上或在稅負的公平性上卻是值得商榷的。

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