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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 楊春吉(2013年)

【土地法裁判選輯】終止借名契約與無效脫法行為等

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【裁判摘要】
私有農地所有權之移轉,依修正前土地法第30條第1項規定,其承受人以能自耕者為限,旨在防止非農民承受農地,造成土地投機壟斷之情形。故同條第2項明訂,違反者,其所有權之移轉無效,乃為禁止無自耕能力者承受並享有私有農地所有權之強行規定。從而,契約約定將農地移轉由無自耕能力之人承受者,其契約標的即有法律上不能而無效之情形。嗣土地法雖於89年1月26日修正刪除前開規定,然同時配合修正之農業發展條例第33條則規定除符合該條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者外,私法人仍不得承受耕地。上開舊土地法第30條第1項規定係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定,約定負擔移轉該農地所有權之債權行為(如買賣),並不在限制之內,是關於農地之買賣,承買人雖無自耕能力,如約定由其指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第246條第1項所稱以不能之給付為契約標的,難認其契約為無效。然於89年1月26日土地法第30條刪除前,無自耕能力之人,利用借名有自耕能力之他人,以其名義取得農地所有權,乃係以迂迴方式逃避土地法第30條第1項強行規定之適用,以達其享有土地所有權之實質目的;在非以農耕為業務之營利私法人,透過前開方式以取得農地所有權,並顯與農地農用之國家農業政策有違,而悖於公序良俗,難認其原因為正當,故此種脫法行為應屬無效。


【臺灣高等法院101年度上字第55號民事判決】
【裁判要旨】
四、上訴人主張系爭土地為被上訴人大○公司所有,僅借名登記予被上訴人黃○華名下等語,為被上訴人所否認,並以前揭情詞置辯,經查:
  (一)按稱借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約,其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,在性質上應與委任契約同視,倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,應賦予無名契約之法律上效力,並類推適用民法委任之相關規定。本件系爭土地乃屬特定農業區之農牧用地而為農地,依89年1月26日修正刪除前土地法第30條第1項之規定,私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限,違反前開規定者,其所有權之移轉無效。被上訴人大○公司係從事礦石類製造加工買賣等業務,非以農耕為業務,依法不得為農地所有權之承受人,其於74年向原土地所有人買受系爭土地,並因上述法令限制無法登記為己有,故而借名登記於訴外人余○○、余□□名下,84年間再借名移轉登記於被上訴人黃○○名下等情,有土地登記第一類謄本附卷可稽(見原審卷第11至18頁),且為兩造所不爭。是被上訴人大○公司買受系爭土地先後借用訴外人余○○、余□□及被上訴人黃○○之名義而為登記。
  (二)惟按私有農地所有權之移轉,依修正前土地法第30條第1項規定,其承受人以能自耕者為限,旨在防止非農民承受農地,造成土地投機壟斷之情形。故同條第2項明訂,違反者,其所有權之移轉無效,乃為禁止無自耕能力者承受並享有私有農地所有權之強行規定。從而,契約約定將農地移轉由無自耕能力之人承受者,其契約標的即有法律上不能而無效之情形。嗣土地法雖於89年1月26日修正刪除前開規定,然同時配合修正之農業發展條例第33條則規定除符合該條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者外,私法人仍不得承受耕地。上開舊土地法第30條第1項規定係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定,約定負擔移轉該農地所有權之債權行為(如買賣),並不在限制之內,是關於農地之買賣,承買人雖無自耕能力,如約定由其指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第246條第1項所稱以不能之給付為契約標的,難認其契約為無效。然於89年1月26日土地法第30條刪除前,無自耕能力之人,利用借名有自耕能力之他人,以其名義取得農地所有權,乃係以迂迴方式逃避土地法第30條第1項強行規定之適用,以達其享有土地所有權之實質目的;在非以農耕為業務之營利私法人,透過前開方式以取得農地所有權,並顯與農地農用之國家農業政策有違,而悖於公序良俗,難認其原因為正當,故此種脫法行為應屬無效。
本件被上訴人大○公司於74年間買賣系爭土地當時,所營事業為1.礦石製造加工買賣;2.長石粉、硅石粉等化學原料製造加工買賣業;3.採礦及探礦業務;4.前各項業務之進出口業,有公司及分公司基本資料查詢、公司登記資料附卷可稽(見原審卷第23頁;本院卷一第82 至101頁),自非以農耕為業務而無自耕能力,其雖前將系爭土地借名登記余○○、余□□名下,且被上訴人大○○董事長康○○雖於91年8月6日股東常會答覆股東之發言:「七十四年度地號82、82-1、81-1、145就在他人名下(余○○、余□□)以上皆為自耕農。八十四年度再過入黃○○下,非有他意,因為這四筆乃為田、旱地無法過入公司名下」,並有會議記錄影本在卷(見原審卷第27頁),然此僅得證明被上訴人大○公司將系爭土地借名登記於有自耕能力之余○○、余□□及被上訴人黃○○名下,惟此無法證明被上訴人大○公司與系爭土地之出賣人已約定由被上訴人大○公司指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人余○○、余□□名下。復無其他證據足以證明被上訴人大○公司於買受系爭土地時,已與系爭土地之出賣人約定由被上訴人大○公司指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,或待其有自耕能力時方為移轉登記,是其以訴外人余○○、余□□名義登記,乃係以迂迴方式逃避土地法第30條第1項強行規定之適用,系爭土地之買賣契約仍係以不能之給付為標的,應屬無效。無效之法律行為,係自始、當然、絕對無效,不能因嗣後土地法之修正,取消農地承受人之資格限制,而認為有效。
  (三)被上訴人大○公司買賣系爭土地既以利用借名有自耕能力之余○○、余□□,以渠等名義取得農地所有權,即係以迂迴方式逃避前土地法第30條第1項強行規定之適用而無效。上訴人雖為被上訴人大○公司之債權人,代位被上訴人大○公司終止與被上訴人黃○○間之借名契約,惟被上訴人大○公司並未因無效之買賣契約而取得系爭土地之所有權,其就系爭土地對被上訴人黃○○自無移轉登記請求權存在。綜上所述,上訴人以本件起訴狀繕本之送達,代位被上訴人大○公司終止其與被上訴人黃○○間之借名登記契約,並本於借名登記關係終止後之返還請求權法律關係,先位請求確認被上訴人大○公司就對被上訴人黃○○有系爭土地所有權移轉登記請求權之法律關係存在,於法無據。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
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楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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