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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】管委會冷冰冰,怎麼辦?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

不好意思~~我搬到這社區已經五年了,管委會的管理內容讓我一直感覺有種冷冰冰的感覺~~~~~~我舉三個例子:::

第一個是我自己遇到的, 我們買房子當初是看到中庭有溜滑梯,很適合小孩遊玩,但是買了房子第二個月,一樓的中庭的溜滑梯就被拆了,直到我寶寶出生以後,我發現沒有溜滑梯還要自行到遠處的公園帶小孩去,造成我非常的不便,我有詢問過管委會裡的沒有上班的比較常在的委員,委員說因為社區經費不足,所以無法再購買新的兒童設施,就這樣寶寶一兩歲的時候我每天只好騎著車帶他到遠一點的公園去玩~~~

第二個例子,有人提出要在一樓進門口的樓梯處作一個斜坡,讓有坐輪椅的人方便行動, 管委會第一次公告說, 因為社區中使用輪椅的人數不多,不符合多數人的利益, 所以暫不製作斜坡, 看到這個公告我的心都涼了, 但我想並不是只有我心涼了, 第二個月管委會公告說願意製作斜坡( 我猜應該是有人反應)。
第三個例子, 社區一百多戶住快二十年了, 每天都有一位鄰居阿伯(感覺家境不是很好)到資源回收桶撿拾回收,但突然管委會不知何原因,公告說,以後社區請對面的社區的一位人士專門撿資源回收,這個讓人感覺真的很怪異~~~本來是我們自己的社區鄰居撿回收,但現在變成對面社區的人來我們這邊撿回收~~~原本的阿伯就不能撿了~~~

我承認我不是一個很熱情的住戶, 但是我感覺我們社區的管委會也不是不做事, 因為公共維護還是有在進行,比如刷油漆, 洗外牆牆面等等等, 主要是社區管委會對於老弱婦孺,好像都不太在意~~~這個讓人就有點心理不舒服~~


【解析】

一、有關題意所言項目,非不得透過區分所有權人會議議決之,請管理委員會執行

按依公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條、第48條第4款之規定,管理委員會乃為「執行」區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織,其具有執行區分所有權人會議決議事項之職務,管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行區分所有權人會議決議事項,顯然影響住戶權益者,則由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務,更甚者,屆期不改善或不履行者,也得連續處罰之。
是有關題意所言項目,非不得透過區分所有權人會議議決之,請管理委員會執行。

二、社區管委會對於老弱婦孺,好像都不太在意,怎麼辦?

按依公寓大廈管理條例第37條之規定,管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。而憲法層次的平等原則、比例原則(註一)、財產權保障觀點等,以及已具國內法地位而且優先於其他法律而適用(註二)之經濟社會文化權利國際公約、公民與政治權利國際公約(簡稱兩公約)所揭示之保障人權規定及兩公約一般性意見(註三),自得拘束管理委員會會議決議、規約或區分所有權人會議決議。

是本案管理委員會會議之決議,苟有違反前開保障人權規定,自是不宜;規約或區分所有權人會議決議,如有違反前開保障人權規定,則非不得依民法第799-1條第3項或類推適用民法第52條第2項之規定為之。

至於社區管委會對於老弱婦孺,好像都不太在意?本文建議不妨邀請「人權」專家至社區演講或放一些「人權」的相關資訊在社區,以使保護及實現「人權」的觀念,得以慢慢在「住戶」的心中成形,那屆時,有關題意所言項目,自能透過區分所有權人會議解決之。


【註解】
註一:最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決,駁回上訴人在第一審之訴,無非以:依公寓大廈管理條例第九條及第七條之規定,公寓大廈之電梯應屬於共用部分,不得約定為專用。區分所有權人或住戶固有權使用電梯,惟仍應依其設置目的及通常使用方法而為使用。另按同條例第二十三條第一項規定:有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之;住戶應遵守規約規定事項,同條例第六條第一項亦有明文。被上訴人系爭規約第六條規定「本社區擁有地下層停車位持分之各持分所有權人,得依分管契約書使用其約定專用部份。其使用方式及權益分配由所屬管理委員會訂定之,惟不得有礙防空避難時之使用權利。」、第八條規定:「有關本規約各公共標的物件之使用方法及限制,授權管理委員會另訂使用細則」,是系爭大廈之區分所有權人業已將包括系爭電梯在內之公共標的物件之使用方法及限制,『授權管理委員會管理之』(『』編者所加)。…惟按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區○○巷道、防火巷弄。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。公寓大廈管理條例第七條第二、四、五款定有明文。準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」可資參照。
註二:實務上,請參臺灣高雄地方法院98年度簡上字第201號民事判決:「按「本公約締約國確認人人有工作之權利,包括人人應有機會憑本人自由選擇或接受之工作謀生之權利,並將採取適當步驟保障之。」,經濟社會文化權利國際公約第6 條第1 項定有明文,而依98年4 月22日總統公布之「公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法」第2 、4 條規定,兩公約所揭示保障人權之規定具有國內法律之效力,各級政府機關行使其職權,應符合兩公約有關人權保障之規定,避免侵害人權,保護人民不受他人侵害,並應積極促進各項人權之實現,是以法院行使審判職權時,自應遵循、審酌此二公約之規定、精神,甚應優先於國內法律而為適用(施行法第8 條規定施行後2 年內各級政府機關應檢討所主管之法令及行政措施而就不符部分為制( 訂) 定、修正或廢止,其意旨即應具優先性),則有關勞務給付之各契約,其適用、解釋法律自不得違於上開工作權、勞動權之自由選擇和接受工作、有尊嚴之勞動條件等人權內容,並應依此為原有法規範在客觀上應有目的與功能之再出發,且工作權亦為本國憲法保障之基本權利,其內容不僅使勞工有工作之機會,更由於勞動契約之社會化,勞工經由勞務之提供,並得以維持、發展其職業能力,建立群體生活、社會評價,實踐工作價值及保持其人格尊嚴,易言之,勞務不應只保留於經濟層面之評價,其更應擴及於勞工人格權益之保護,故勞務提供亦屬工作權之重要內容,基此意義,勞工在其業務性質上對勞務之提供有特別合理之利益,且雇主無優越而值得保護之利益(如停業、雙方信賴基礎喪失等)時,即應課予並要求雇主踐行其受領勞工勞務之從給付義務,如此始符誠信原則及上開公約有關工作權之保障意旨。」、法務部對「國際公約內國法化的實踐」委託研究報告之對案建議,第5頁以下。學說見解,請參廖福特著,法院應否及如何適用公民與政治權利公約,台灣法學雜誌第163期,2010年11月1日、陳清秀著,兩公約實踐與賦稅人權保障,2011年2月法令月刊。
註三:公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約施行法第2條:「兩公約所揭示保障人權之規定,具有國內法律之效力。」、第3條:「適用兩公約規定,應參照其立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋。」參照。另兩公約人權事務委員會之解釋,請參人權大步走專區(http://www.humanrights.moj.gov.tw/mp200.html)。


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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品:
1.老公的情書:與老公故鄉合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
2.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著,100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄;植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):
1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html)
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課(星期六上午)。
2.自辦
(1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。
(2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。
3.104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-採購very易、新聞時事之法律分析(民事與房地產篇)、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析(契約法)、新聞時事之法律分析(行政法)等課程。
4.台灣教育網(http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4)-契約法、政府採購及行政法等。
5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師(新北市政府推薦,受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討)。

作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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6.台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(二) (與劉孟錦律師合編著,96年7月)。
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