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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】區大會議延遲公告,怎麼辦?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

社區這次的區大會議是在7/28日開會,結果會議記錄在8/15號才公告,依大廈公寓法第三十四條,區分所有權人會議應作成會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。那這樣會議記錄延遲公告,是否會造成此會議無效呢?如果被人檢舉那會被罰款嗎?


【解析】

按公寓大廈管理條例第34條固規定「區分所有權人會議應作成會議紀錄,載明開會經過及決議事項,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄,應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」,惟延遲公告之法律效果,公寓大廈管理條例並未明定,公寓大廈管理條例施行細則亦同,僅於第13條規定「本條例所定之公告,應於公寓大廈公告欄內為之;未設公告欄者,應於主要出入口明顯處所為之。」。

然規定「會後十五日內須送達各區分所有權人並公告區分所有權人會議紀錄」,除區分所有權人會議係依公寓大廈管理條例條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時,則須踐行公寓大廈管理條例第32條第2項規定,將該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有人後,各區分所有權人於七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立(註一)外,確與「區分所有權人會議召集程序、決議方法或決議內容,有無違反法令或規約」或「規約內容,按其情形有無顯失公平」無涉,但類推適用民法第56條之規定,撤銷該區分所有權人會議決議,或適用民法第799-1條第3項之規定,撤銷該規約內容,法律規定上或實務上,均有3個月之限制(註二),如有延遲公告且延遲送達之情形,自影響區分所有權人提起訴訟之權益,是如有延遲公告區分所有權人會議紀錄及延遲送達各區分所有權人之情形,自應延長其救濟之期間;但雖有延遲公告區分所有權人會議紀錄之情形,但並無延遲送達各區分所有權人之情形,因尚不影響區分所有權人提起訴訟之權益,自不須延長其救濟之期間。

但會計報告、結算報告等以外其他管理事項之公告,係屬公寓大廈管理條例第36條第1項第10款:「管理委員會之職務如下:十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。」所定職務,延遲公告區分所有權人會議紀錄,如無正當理由,而且顯然影響住戶權益者,小心!會被區分所有權人或利害關係人,依寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」、第48條第4款:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務,顯然影響住戶權益者。」之規定,列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。


【註解】
註一:內政部95.2.14內授營建管字第0950800702號函:「按「區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第3條第7款所明文規定,又按「區分所有權人會議決議或規約之規定者,應依公寓大廈管理條例規定程序召集或訂定始具有法律效力,...」為本部86年1月30日台(86)內營字第8672164號函研商「公寓大廈管理條例執行疑義」第三次會議紀錄案由三結論所明示,故區分所有權人會議決議之成立需踐行條例第31、32條規定程序始生效力。即區分所有權人會議決議如係依條例第31條規定程序成立,其會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有權人,屬區分所有權人會議附隨之通知義務,非該區分所有權人會議決議成立之構成要件,與該會議決議之效力無涉。惟區分所有權人會議如係依條例第32條第1項規定就同一議案重新召集會議作成決議時,則須踐行同條文第2項規定,將該決議之會議紀錄依條例第34條第1項規定送達各區分所有人後,各區分所有權人於七日內以書面表示反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。另有關於會議紀錄中記載與社區事務無關之個人資料,該個人如何維護其權益乙節,如涉及個人權益之損害,請依民法有關損害賠償之規定,循司法途徑解決。」參照。
註二:最高法院九十七年度台上字第二三四七號民事判決:「原審審理結果,以:景美金○大廈為一商場與住宅混合之綜合大廈,上訴人為商場之區分所有權人。上訴人甲○○○於九十五年十一月間將其所有二樓房屋出租他人經營恆○老人養護所。景美金○大廈於九十五年十二月二十四日召開系爭會議,作成提案二「調整住戶規約第二十五條第二款(其他)收費標準」之決議,調漲管理費按每坪新台幣(下同)一百五十元計算。系爭會議提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議,即增列「另貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」景美金棧大廈地下停車場;上訴人甲○○○於九十六年四月十二日始追加為原告提起本訴,其顯已遲誤民法第五十六條第一項前段所定三個月之法定期間等事實,為兩造所不爭執。按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行,公寓大廈管理條例第三十六條第一款定有明文,是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議或確認區分所有權人會議決議無效時,應以管理委員會為被告或全體區分所有權人為被告,始為適格。本件上訴人起訴請求撤銷系爭會議決議或確認系爭會議之上開決議無效,以景美金棧大廈管理委員會為被告,自屬當事人適格。而上訴人甲○○○於九十六年四月十二日始追加為原告提起本訴,其顯已遲誤民法第五十六條第一項前段所定三個月之法定期間,為上訴人所不爭執,上訴人甲○○○不得再請求撤銷系爭會議決議。」等參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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