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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】開店招牌掛在我家陽台一半,怎麼辦?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

我家樓下的屋主想把它改建成網咖或租給店家,家這裡不是店家,只是一般的民宅,它們沒辦法裝招牌燈,如果開店招牌就必須掛在我家陽台一半!(除了噪音也不想機房裝在睡覺房間下),有什麼法律方法能阻止?


【解析】

按有關廣告物之設置,如為公寓大廈,且亦在公路兩側,則須符合下列規定,較無問題。所以,設置廣告物如有違反下列規定其中之一者,自得分依相關規定處理。

例如,如在公寓大廈外牆面設置廣告物,而且該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,並經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案,則除應依法令規定辦理外,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

住戶違反前開規定者,除向管理委員會或管理負責人反應外,於該住戶經制止而不遵從時,他區分所有權人或利害關係人亦得依公寓大廈管理條例第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」、第49條第1項第2款:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定,經制止而不遵從者。」之規定,列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。

又如,如有被無權占有或妨害之情形,所有人亦得依民法第767條:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。」之規定,請求返還所有物或請求除去其妨害。

至於噪音之處理,請參【新聞疑義867】聞雞,起肖!(http://www.lawtw.com/article.php?template=article_content&parent_path=,1,4,&article_category_id=2235&job_id=188944&article_id=109844http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/10/01/%e3%80%90%e6%96%b0%e8%81%9e%e7%96%91%e7%be%a9867%e3%80%91%e8%81%9e%e9%9b%9e%ef%bc%8c%e8%b5%b7%e8%82%96%ef%bc%81/)。
(一)公寓大廈管理條例第8條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
(二)公寓大廈管理條例第4條第1項
區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
(三)公寓大廈管理條例第16條第1項
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣 (市) 政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。…
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。…
住戶違反前四項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。
(四)公寓大廈管理條例第15條
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀。
(五公寓大廈管理條例第33條
區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:
…二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。…
(六)公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=K0040028)。
(七)建築法第97-3條及招牌廣告及樹立廣告管理辦法
1.建築法第97-3條
一定規模以下之招牌廣告及樹立廣告,得免申請雜項執照。其管理並得簡化,不適用本法全部或一部之規定。                               
招牌廣告及樹立廣告之設置,應向直轄市、縣 (市) 主管建築機關申請審查許可,直轄市、縣 (市) 主管建築機關得委託相關專業團體審查,其審查費用由申請人負擔。                                           
前二項招牌廣告及樹立廣告之一定規模、申請審查許可程序、施工及使用等事項之管理辦法,由中央主管建築機關定之。                     
第二項受委託辦理審查之專業團體之資格條件、執行審查之工作內容、收費基準與應負之責任及義務等事項,由該管直轄市、縣 (市) 主管建築機關定之。
2.招牌廣告及樹立廣告管理辦法
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=D0070140)。
(八)建築技術規則建築設計施工編第147條
廣告牌塔、裝飾塔、廣播塔或高架水塔等之構造應依左列規定:
一、主要部份之構造不得為磚造或無筋混凝土造。
二、各部份構造應符合本規則建築構造編及建築設備編之有關規定。
三、設置於建築物外牆之廣告牌不得堵塞本規則規定設置之各種開口及妨
    礙消防車輛之通行。
(九)大眾捷運法第45-1條
禁建範圍內除建造其他捷運設施或連通設施或開發建築物外,不得為下列行為:
一、建築物之建造。
二、工程設施之構築。
三、廣告物之設置。
四、障礙物之堆置。
五、土地開挖行為。
六、其他足以妨礙大眾捷運系統設施或行車安全之工程行為。
禁建範圍公告後,於禁建範圍內原有或施工中之建築物、工程設施、廣告物及障礙物,有礙大眾捷運系統設施或行車安全者,主管機關得商請該管機關令其限期修改或拆除,屆期不辦理者,強制拆除之。其為合法之建築物、工程設施或廣告物,應依當地直轄市或縣 (市) 主管機關辦理公共工程用地拆遷補償規定辦理。
(十)大眾捷運法第45-2條第1項
限建範圍公告後,於限建範圍內為建築物之建造、工程設施之構築、廣告
物之設置、障礙物之堆置、土地開挖行為或其他有妨礙大眾捷運系統設施
或行車安全之虞之工程行為,申請建築執照或許可時,應檢附該管主管機
關及主管機關規定之文件,由該管主管機關會同主管機關審核;該管主管
機關於核准或許可時並得為附款。
(十一)大眾捷運系統兩側禁建限建辦法
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawContent.aspx?PCODE=K0120007)。
(十二)社會秩序維護法、廢棄物清理法等。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
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2.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著,100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄;植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):
1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html)
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。
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2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) :95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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