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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】有兩個管委會,怎麼辦?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

我家的管委會從一個變成兩個,就我的理解有點惡意,是不是只有打官司可以解決啊,某住戶刻意前往政府單位提出現有管委會使用不合法名稱,產生公文逼迫既有管委會需變更名稱,在大部分住戶不明就裡的狀況下,有人開始使用管委會的名義發送開會公告和通知,讓人弄不清楚到底哪一個管委會才能幫我們做事,搞得好像革命一樣,我相信兩個管委會都想為大家做事,但是都不大透明,我們換保全了,可是我都搞不懂細節,甚至有人說換得比較貴,因為是靠關係,要如何處理兩個管委會的問題?


【解析】
按從臺灣高等法院98年度抗字第1167號民事裁定:「按本條例用辭定義如下:…(九)管理委員會:係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織;公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備;管理委員會有當事人能力,公寓大廈管理條例第3條第9款、第28條第1項、第38條分別定有明文。是管理委員會向主管機關報備之證明,係證明其經區分所有權人決議設立之重要證據資料。」、臺灣高等法院98年度上字第74號民事判決:「然查,上訴人於公寓大廈管理條例尚未訂立前即成立,並於83年9月9日即向當地警察局報備,且設有主任委員及管理委員,為上訴人所不爭(見本院卷第110、146頁),是系爭會議召開時僅係尚未向臺北市政府核備,惟公寓大廈管理條例並未規定管理委員會需向主管機關報備始能合法成立運作,報備僅為主管機關行政管理之方便而已,非謂於未報備前即無召開區分所有權人會議之權限。」等觀之,管理委員會向主管機關報備之證明,雖係證明其經區分所有權人決議設立之重要證據資料,惟管理委員會之合法成立,與有無向主管機關報備或完成報備無涉。

又「管理委員會之管理組織名稱」,乃公寓大廈管理組織申請報備處理原則(http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_rgsys&view=detail&id=1366&Itemid=202)所明定,並非公寓大廈管理條例所明定之管理委員會成立要件,是本案該需變更名稱之管委會,如係由有權召集人依法召集依法決議所成立,仍得行使公寓大廈管理條例第36條:「管理委員會之職務如下:一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。四、住戶共同事務應興革事項之建議。五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。六、住戶違反第六條第一項規定之協調。七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。九、管理服務人之委任、僱傭及監督。十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」所定之職務。

其他任何管理委員會或已屆期之上一期管理委員會,則不得行使公寓大廈管理條例第36條所定之職務。如仍有爭議,建議可先依公寓大廈管理條例第59-1條:「直轄市、縣 (市) 政府為處理有關公寓大廈爭議事件,得聘請資深之專家、學者及建築師、律師,並指定公寓大廈及建築管理主管人員,組設公寓大廈爭議事件調處委員會。前項調處委員會之組織,由內政部定之。」、直轄市縣(市)公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0000141)之規定,向公寓大廈爭議事件調處委員會聲請調處。如該直轄市縣(市)未組設公寓大廈爭議事件調處委員會,則依鄉鎮市調解條例(http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=I0020003)等相關規定聲請調解。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
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楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):
1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html)
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課(星期六上午)。
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