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【101年度房地產裁判選輯30】耕地租約之終止、自耕部分所有權移轉處理原則等

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【裁判摘要】

一、減租條例第19條第1項第3款所稱「出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者」,其所謂「家」者,依民法第1122條規定,乃以永久共同生活為目的而同居之親屬團體;至所謂「戶」,參諸戶籍法第3條:「戶籍登記,以戶為單位。在一家,或同一處所同一主管人之下共同生活,或經營共同事業者為一戶,以家長或主管人為戶長;單獨生活者,得為一戶並為戶長。一人同時不得有兩戶籍。」之規定,可知,於戶籍法「戶」之意涵與民法所稱之「家」,並非完全相同;亦即於戶籍登記是否屬同一戶,固得作為認定是否以永久共同生活為目的而同居一「家」之參考,但尚非於戶籍法上之同一戶者即當然屬民法所稱之同一「家」,或非同一戶籍者即當然非屬民法所稱之同一「家」。
二、自耕部分所有權移轉處理原則第2點規定:「上項共有耕地出租部分土地所有權,業經由各縣市依法辦理徵收放領移轉登記,而自耕保留部分依照本省習慣上原係實際分別或分筆使用之管業情形,已非為全體共有人所管業使用,為顧全實際糾紛并勿因共有耕地之部分自耕而增加租佃關係,以貫徹耕者有其田政策之實施起見,經擬具『共有耕地部分自耕、部分出租,其出租部分徵收放領後自耕部分辦理所有權移轉變更登記』之處理原則三點,提經行政院……。」第3點規定:「茲特抄附前項處理原則一份并規定實施程序如次:(一)各縣市政府應先就有關此類之『人民申請案件』及參照現有資料……經詳細複核無訛後由縣市政府令發各地政事務所依照處理原則第二點規定逕辦移轉登記。(二)逕為登記應為主登記接續原辦自耕保留土地登記(如為分割後保留土地)後以『自耕保留地交換移轉』為登記標的并以『民國四十二年 月 』日依照省府  號令共有耕地因部分自耕保留所有權應移轉屬於自耕之共有人所有由政府逕為交換移轉』為原因逕為辦理轉登記并發給……土地所有權狀。」(最高行政法院101年度判字第342號判決)。


【最高行政法院101年度判字第311號判決】
【裁判要旨】
五、本院查:按「耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:1、承租人死亡而無繼承人時。2、承租人放棄耕作權時。3、地租積欠達兩年之總額時。4、非因不可抗力繼續1年不為耕作時。5、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第5款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償:1、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。2、尚未收穫農作物之價額。3、終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額3分之1。」「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:1、出租人不能自任耕作者。2、出租人所有收益足以維持一家生活者。3、出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第2款規定之限制。出租人依前項規定收回耕地時,準用第17條第2項規定補償承租人。出租人不能維持其一家生活而有第1項第3款情事時,得申請鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會予以調處。」「耕地租約於租期屆滿時,除出租人依本條例收回自耕外,如承租人願繼續承租者,應續訂租約。」減租條例第17條、第19條及第20條分別定有明文。準此,耕地租約屆滿時,如出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,且依法並無不得收回之情形時,並非當然應許承租人續訂租約。
次按,司法院釋字第580號解釋闡明:「耕地三七五減租條例第19條第1項第2款規定出租人於所有收益足以維持一家生活者不得收回自耕,使租約變相無限期延長,惟立法機關嗣於72年12月23日增訂之第2項,規定為擴大家庭農場經營規模得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,已放寬對於出租人財產權之限制。」準此,為擴大家庭農場經營規模,出租人得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,本即是放寬對於出租人財產權(即耕地三七五減租耕地)之限制;且出租人收回耕地後,承租人並不會因此失其家庭生活依據者,始符合上開減租條例擴大家庭農場經營規模之收回耕地之規定。
再按,減租條例第19條第1項第3款所稱「出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者」,其所謂「家」者,依民法第1122條規定,乃以永久共同生活為目的而同居之親屬團體;至所謂「戶」,參諸戶籍法第3條:「戶籍登記,以戶為單位。在一家,或同一處所同一主管人之下共同生活,或經營共同事業者為一戶,以家長或主管人為戶長;單獨生活者,得為一戶並為戶長。一人同時不得有兩戶籍。」之規定,可知,於戶籍法「戶」之意涵與民法所稱之「家」,並非完全相同;亦即於戶籍登記是否屬同一戶,固得作為認定是否以永久共同生活為目的而同居一「家」之參考,但尚非於戶籍法上之同一戶者即當然屬民法所稱之同一「家」,或非同一戶籍者即當然非屬民法所稱之同一「家」。
減租條例第19條第1項第3款規定,以出租人因收回耕地,是否致承租人失其家庭生活依據為要件,故此款要件之是否該當,自應以承租人「一家」,即與承租人永久共同生活為目的而同居之親屬作為核算之範圍。內政部97年函頒之工作手冊固謂:「•••同條(指耕地三七五減租條例第19條)第3款所稱『出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者』,係指租約期滿前1年(即96年)承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親綜合所得總額,扣除出租人申請收回耕地部分之所得額後,不足以支付承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親全年生活費用者而言。」其就「承租人失其家庭生活依據」以承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親為判斷依據,而未以與承租人永久共同生活為目的而同居之親屬作為核算之範圍,與前揭說明尚有未合,因其性質係屬內政部為利其下級行政機關為耕地三七五減租條例第19條規定之執行,所訂立作為認定事實準則之行政規則,故於個案若適用此函釋結果,係違反民法「家」之規 定者,仍應依據民法關於「家」之規範,核實認定。
經查:
    (一)、有關上訴人尹○勝部分:本件原判決業已敘明依司法院釋字第580號解釋意旨認依耕地三七五減租條例72年12月23日增訂第19條第2項規定,為擴大家庭農場經營規模得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,已放寬對於出租人財產權之限制。從而可知,出租人倘符合上開規定,自得回自耕,尚與出租人其收益能否維持一家生活無涉。另再依上訴人尹○勝與其共同生活之母親尹吳○合併計算其所得扣除其支出,上訴人尹○勝96年度尚有餘額,因而認定上訴人尹○勝其承租耕地被收回當不致使其失去家庭生活依據,因而駁回上訴人請求續租之請求,依法自無違誤,上訴意旨主張被上訴人林○南收入甚豐,而上訴人尹○勝收入有限且母親患有眼疾,不應准許被上訴人林○南收回自耕云云,即無足採憑。再者,系爭出租耕地之地目均為田,自38年6月18日起即分別訂立耕地三七五租約予承租人;又系爭自耕地之地目為旱,使用地類別為農牧用地,面積640平方公尺,足資作為擴大家庭農場經營規模之基礎,是系爭出租耕地係農業發展條例於89年1月4日修正施行前,即依減租條例規定之訂定租約,依農業發展條例第20條第2項規定,關於該土地之權利義務關係、租約之續約、修正及終止,自應依減租條例等相關規定。自無農業發展條例於92年2月7日修正後,限縮「耕地」範圍,而將系爭原已依耕地三七五減租條例出租之耕地,改為「非耕地」,再適用於減租條例第19條第2項,不許出租人收回自耕之理等情,復經原判決詳敘其理由。上訴意旨另主張,系爭土地已非耕地,自不得由出租人收 回自耕云云,亦無可採。從而上訴人尹○勝此部分之上訴,為無理由,應予駁回。
(二)、有關上訴人林○南上訴部分:1.被上訴人張○葛部分:經查本件原判決撤銷原處分及訴願決定關於准許上訴人林○南收回出租予被上訴人張○葛、陳○純耕地部分,乃係以被上訴人張○葛雖與其子張○誠同一戶籍,惟其子並未與其父母共同生活,且已結婚生子,在臺中漢翔航空公司工作及居住,因認張○誠固與被上訴人張○葛雖同一戶籍,惟並未與被上訴人張○葛共同生活,尚與民法所謂之「家」之規定不符,揆諸前述,因而將張○誠之收入、支出排除認列,而以被上訴人張○葛與其配偶2人收入減除支出計算,並無餘額,而認上訴人林○南收回自耕,將使被張○葛失其家庭生活依據,爰撤銷上訴人林○南收回自耕之處分及訴願決定,經核依法並無違誤。至上訴意旨固主張張○誠假日亦返家協助其父母耕作,且於本件訴訟時,復以被上訴人張○葛住所為送達代收處及代收人,且為該訴訟之輔佐人,另復將被上訴人張○葛夫妻,列為撫養親屬免稅額,可證張○誠與被上訴人張○葛係共同生活云云。惟查張○誠究否與被上訴人張○葛共同生活,本即應以客觀事實為認定,張○誠既遠在臺中工作,且於該處置產居住,自難謂與在臺南之被上訴人張○葛實際共同生活,自不因其偶返家協助被上訴人張○葛耕作,或因為年邁之父親張○葛(14年9月18日生)處理本件訴訟事件,即可認定與被上訴人張○葛共同生活,再張○誠將其父母列為撫養親屬免稅額之扣除額,乃係符稅法上「同一戶籍」之規定,至其間究否有無共同生活,則屬稅法得否列報減除免稅額之問題,尚與本件無涉,亦難依此即得證明張○誠確與被上訴人張○葛共同生活。綜上,上訴人林傳南此部分之上訴即為無理由,應予駁回。
    2.被上訴人陳○純部分:本件原判決撤銷原處分及訴願決定有關上訴人林○南收回出租予被上訴人陳○純耕地部分,無非以原處分未將亦與被上訴人陳○純共同生活之配偶與長子、次女,合併計算其等收入與支出,即認被上訴人陳○純並未因林○南收回自耕,而失其家庭生活依據為由,固非無見。惟查減租條例第19條第1項第3款所稱『出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者』,係指租約期滿前1年承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親綜合所得稅所得總額,扣除出租人申請收回耕地部分之所得額後,不足以支付承租人本人及其配偶與同一戶內之直系血親全年生活費用者而言。經查,本件原處分漏未將與被上訴人陳○純共同生活之配偶及子、女計算其收入及支出,固有未當,惟基於訴訟經濟原則,原審尚非不得本於職權調查被上訴人陳○純其配偶及其子、女之收入及支出,資以勾稽被上訴人陳○純等人於收入減除出租人申請收回耕地部分之所得額及支出,尚有無餘額,是否因出租人收回自耕,致承租人失其家庭生活依據之程度,詎原審未為此調查即遽以撤銷原處分及訴願決定,似嫌率斷,上訴意旨指摘原判決有判決不備理由之違法,即有理由,自應將原判決此部分廢棄,又本件事實尚未臻明確,自應發回原審再為調查後,另為適當之裁判。


【最高行政法院101年度判字第342號判決】
【裁判要旨】
六、本院按:(一)自耕部分所有權移轉處理原則第2點規定:「上項共有耕地出租部分土地所有權,業經由各縣市依法辦理徵收放領移轉登記,而自耕保留部分依照本省習慣上原係實際分別或分筆使用之管業情形,已非為全體共有人所管業使用,為顧全實際糾紛并勿因共有耕地之部分自耕而增加租佃關係,以貫徹耕者有其田政策之實施起見,經擬具『共有耕地部分自耕、部分出租,其出租部分徵收放領後自耕部分辦理所有權移轉變更登記』之處理原則三點,提經行政院……。」第3點規定:「茲特抄附前項處理原則一份并規定實施程序如次:(一)各縣市政府應先就有關此類之『人民申請案件』及參照現有資料……經詳細複核無訛後由縣市政府令發各地政事務所依照處理原則第二點規定逕辦移轉登記。(二)逕為登記應為主登記接續原辦自耕保留土地登記(如為分割後保留土地)後以『自耕保留地交換移轉』為登記標的并以『民國四十二年 月 』日依照省府  號令共有耕地因部分自耕保留所有權應移轉屬於自耕之共有人所有由政府逕為交換移轉』為原因逕為辦理轉登記并發給……土地所有權狀。」
(二)經查,依上訴人所不爭執之卷附95-3地號土地之土地登記簿記載「42年11月23日依據省政府42年府民地甲字第2810號令發共有土地所有權移轉變更登記處理原則本戶土地共有人范○財、林○坤因對另筆自耕土地取得所有權本號持分額消滅被徵收人李○統、林○童」,95-2地號土地之土地登記簿記載「42年11月23日依據省政府42年府民地甲字第2810號令發共有土地所有權移轉變更登記處理原則本號土地因自耕保留所有權屬自耕人所有由政府逕為交換移轉范○財」,95-5地號土地之土地登記簿則記載「42年11月23日依據省政府42年府民地甲字第2810號令發共有土地所有權移轉變更登記處理原則本號土地因自耕保留所有權屬自耕人所有由政府逕為交換移轉林○坤」,足見上開土地登記簿謄本所記載「依據省政府42年府民地甲字第2810號令發共有土地所有權移轉變更登記處理原則本號土地因自耕保留所有權屬自耕人所有由政府逕為交換移轉」等語,核與依自耕部分所有權移轉處理原則辦理土地所有權交換移轉變更登記應記載之上該內容相符,原審因而認上訴人所爭執其先父與訴外人林○童、林○坤、李○統等人共有系爭土地,業已依自耕部分所有權移轉處理原則辦妥相關之徵收放領後自耕保留部分所有權交換移轉變更登記事宜,被上訴人以原處分駁回其申請,於法並無違誤等情,經核與經驗、論理法則尚無不合。上訴人主張原審法院認定本件交換移轉登記已辦理完成,有判決理由不備之情事云云,不足採信。
(三)又查,南投縣共有耕地自耕保留部分交換移轉登記清理自治條例雖於97年12月16日發布,然依該自治條例第12條規定,該自治條例係自同年1月1日施行,上訴人係於同年4月7日申請被上訴人應將95、95-1、95-4地號土地屬林本童部分,逕為辦理交換移轉登記,則原審法院適用上該自治條例第4條相關規定,認上訴人應依該自治條例第4條規定,提出協議書及其他足資證明文件,以憑辦理自耕保留部分交換移轉登記,自無不合,上訴人主張本件申請不受上開自治條例之規範及違背舉證責任分配云云,尚非可採。(四)綜上所述,原審判決駁回上訴人之訴,洵無不合。上訴論旨,仍執前詞,指摘原判決違背法令,求予廢棄,為無理由,應予駁回。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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楊春吉(故鄉)

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