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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】地下停車位,可以堆放私人物品嗎?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

本人服務的社區地下停車場類型有平面、子母及機械式三種,部分住戶會將腳踏車、紙箱…等等〈就把車位當庫房使用〉放置於車位〈車台〉上影響整體觀感。請問這樣有何法源依據可管。


【解析】

按憲法第15條所保障之財產權,縱得限制,亦應符合憲法第23條所明定之「公益原則」、「比例原則」以及「法律保留原則」,而且得限制者為國家,以多數決、團體協約限制人民財產權者,合憲性有很大的爭議。

縱土地法第34-1條被釋字第562號解釋:「共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度,係基於社會生活需要而存在,然各共有人因均享有同一之所有權,其權利之行使遂受相互之限制(民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照),自不免影響共有物用益及處分之順利進行,甚而有礙共有物之自由流通,致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」「第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內,排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用,以便利不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益。按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權本無不同;而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列,是所謂共有土地或建築改良物之處分,就讓與該共有物言,即係讓與其所有權,共有物其他物權之讓與,亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與,若得準用土地法上揭第一項規定,亦可便利不動產所有權之交易,或進而減少共有人之人數或消滅共有關係,促進共有物之有效利用,實現土地法首揭規定之立法意旨。是以,公同共有不動產應有部分之讓與,自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分,係消滅該應有部分之公同共有關係(參照民法第八百三十條第一項),與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有,係公同共有人間調整共有物內部之法律關係,兩者不同,不容混淆。內政部因執行土地法之規定,基於職權固得發布命令,為必要之釋示,然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定,其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺(諢^內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。」認為「多數決」合憲,其也須同時符合(一)「便利不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益」(二)被處分標的須為「共有土地或建築改良物」(三)給予其他共有人,有得以同一價格共同或單獨優先承購之權等三項要件,始有「合憲」之可能。

但以多數決(更甚者為少數決)形成之公寓大廈規約條款,來限制人民財產權,實難同時符合前揭要件(都市更新亦是),自難援引釋字第562號解釋之意旨,認為其合憲,是公寓大廈規約條款縱有「社區地下停車位禁止停放腳踏車、機車」之規定,本文也認為「依之執行,實不宜」。

惟若有違反使用用途者,則得依公寓大廈管理條例第36條第5款:「管理委員會之職務如下:五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。」、第15條:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀。」、第59條:「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時,他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」等相關規定為之。所以,地下停車位堆放腳踏車、機車以外之私人物品,應有疑義。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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