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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】拿到法院判決後,接下來,應該怎麼做?

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉
【台灣法律網】


【案例事實】

小弟是新主委,有社區的住戶因不繳管理費(約2萬元),被管委會告上法院後,現在法院已經判被告敗訴,需支付管理費+利息+訴訟費。但是我問過需要去法院強制執行才有用,但因該住戶房屋有貸款,而且沒有薪水和存款可扣,最氣人的是房子出租給人,拿房租卻不繳管理費(還聽說他有幾處的房子都一樣做法),請問:我該去申請強制執行嗎?


【解析】

按公寓大廈管理條例第21條雖僅規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」。

惟公寓大廈管理條例第22條也規定「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經『強制執行後』(『』編者所加)再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。」。

是依公寓大廈管理條例第21條之規定,訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,並取得判決確定證明書後,其苟仍不繳納,本案管理負責人或管理委員會自得依強制執行法第4條第1項第1款:「強制執行,依左列執行名義為之:一、確定之終局判決。」、第115-1條:「對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行,於債權人之債權額及強制執行費用額之範圍內,其效力及於扣押後應受及增加之給付。前項債務人於扣押後應受及增加之給付,執行法院得以命令移轉於債權人。但債務人喪失其權利或第三人喪失支付能力時,債權人債權未受清償部分,移轉命令失其效力,得聲請繼續執行。並免徵執行費。」等相關規定,對於租金之債權先聲請強制執行。

實務上,臺灣高等法院98年度上字第928號民事判決:「次按對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行,於債權人之債權額及強制執行費用額之範圍內,其效力及於扣押後應受及增加之給付,強制執行法第 115條之亦有明文。所謂其他繼續性給付之債權,係指基於同一之法律關係繼續所發生之債權,亦即債權發生原因之基礎法律關係,於扣押時已存在,本此法律關係有繼續收入之債權,如薪資、租金、利息等是,而此種繼續性之給付,雖不必為一定之金額、日期,但必須具有某程度之週期性與規則性始足當之。」、最高法院95年度台上字第2247號民事判決:「按承租人應依約定日期,支付租金;無約定者,依習慣;無約定亦無習慣者,應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者,於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者,於收益季節終了時支付之,民法第四百三十九條定有明文。準此,出租人於租賃契約成立後,雖有「得」請求承租人給付租金之抽象權利,惟其對承租人之租金債權,必至承租人應給付時始能認具體存在,而租金債權為繼續性給付之債權,苟經執行法院扣押,債務人即喪失自由處分之權能,縱為處分,對執行債權人亦不生效力。」、99年度台抗字第163號民事裁定:「按強制執行法第一百十五條第一項規定:「就債務人對於第三人之金錢債權為執行時,執行法院應發扣押命令禁止債務人收取或為其他處分,並禁止第三人向債務人收取」;次按八十五年十月九日增訂第一百十五條之一第一項規定:「對於薪資或其他繼續性給付之債權所為強制執行,於債權人之債權額及強制執行費用額之範圍內,其效力及於扣押後應受及增加之給付。」,此屬執行效力範圍之規範,執行法院就薪資或其他繼續性給付債權核發扣押命令仍應依第一百十五條第一項辦理。又執行法院依第一百十五條第一項核發扣押命令後,固得視其情形,分別依同條第二項核發收取命令、支付轉給命令或移轉命令,惟關於薪資或其他繼續性給付之債權,第一百十五條之一第二項設有核發移轉命令換價程序之特別規定,即債務人喪失其權利或第三人喪失支付能力時,債權人債權未受清償部分,移轉命令失其效力,得聲請繼續執行,並免徵執行費,以確保債權人之權益。又該條所謂「繼續性給付之債權」,指以特定之法律關係為基礎,將來確實繼續發生之債權。此種繼續性給付之債權,雖不必為一定之金額、日期,但必須具有某程度之週期性與規則性,始足當之。查再抗告人於原法院主張:伊與健保局之健保醫療給付行政契約係屬二年一簽之契約,並由伊按月申報前一個月之健保醫療給付,而健保局於伊申報當月核付該健保醫療給付約九成,剩餘成數約二個星期後予以核發等語。果爾,再抗告人對於健保局之醫療給付債權,似係以再抗告人與健保局間之特定契約關係為基礎,且於某程度具有週期性與規則性,則再抗告人對健保局之醫療給付債權是否非屬繼續性給付債權?其債權發生是否非於每月可得確定?殊非無疑。原法院未予詳究再抗告人與第三人間之契約及給付性質,遽以再抗告人對健保局之醫療給付非薪資債權,逕認其抗辯應依繼續性給付債權方式執行為不足採,所持法律見解,容有可議。」等可資參照。

至於依公寓大廈管理條例第22條之規定,訴請法院強制其遷離或聲請法院拍賣之,則須俟其符合公寓大廈管理條例第22條所定要件,始得為之。

法令具時效性,文章內容及所引用資料,請自行查核法令動態及現行有效之實務見解
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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

胡綺萱
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
開課資訊(歡迎報名及洽談0916082728):
104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-廠商投標很容易;機關製作招標文件很簡單等課程
作品:
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2.台灣法律網電子書:買預售屋very易(一) (與楊春吉合編著,100年2月) 。
3.台灣法律網【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」、「政府採購法法令彙編】專欄;植根法律網故鄉法律專欄【買預售屋看這裡】、【政府採購裁判點評」及【政府採購法法令彙編】專欄。

楊春吉(故鄉)

古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net/blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

開課資訊(歡迎報名):
1.內湖社區大學(內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html)
(1)學法律買好房(新聞法律分析) 102.09.07開課(星期六上午)。
(2)一屋一桶金(新聞法律分析) 103.03.08開課(星期六上午)。
2.自辦
(1)看屋趴趴GO週日班 第一期 (103.01.05開課) 。
(2)看屋趴趴GO週日班 第二期 (103.03.16開課) 。
3.104講師中心(http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm)-採購very易、新聞時事之法律分析(民事與房地產篇)、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析(契約法)、新聞時事之法律分析(行政法)等課程。
4.台灣教育網(http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4)-契約法、政府採購及行政法等。
5.採購專業人員師資資料庫受推薦講師(新北市政府推薦,受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討)。

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