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【新公寓大廈法律問題】建商提列之公共基金,完成公設點交後,才能撥款?區權會決議否決之事項,是否可以再次提出?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【案例事實】

一、建商當初有提撥公共基金給政府相關單位,現在管委會正式成立,也已完成開戶,請建商撥款,建商「這筆要等到完成公設點交後才能撥款」之說法,對嗎?而且建商目前的公設明細不清?

二、我們社區有機械和平面停車位,也依規定收取車位清潔費項目收取。去年有機械車位住戶要求降低機械車位的清潔費,經區權會表決後沒有通過。今年該住戶又開始串聯要再次提案。請問此類已經過區全會決議之事項,是否可以再次提出?如公投法,決議後三年內不能重提?


【解析】

一、建商提列之公共基金,完成公設點交後,才能撥款?

按公寓大廈管理條例第18條第2項前段即規定,依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款:「公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列」規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依公寓大廈管理條例第57條:「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付。

是建商說「這筆要等到完成公設點交後才能撥款」,尚屬合理;起造人或建築業者苟違反公寓大廈管理條例第57條之規定,則本案管理委員會得列舉事實及提出證據,報直轄市、縣 (市) 主管機關處理,由直轄市、縣 (市) 主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項第8款:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。」之規定處理之。

二、區權會決議否決之事項,是否可以再次提出?

按公寓大廈管理條例第18條第1項規定,公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之;而公共基金之來源,有「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議」、「本基金之孳息」以及「其他收入」等四種,而管理費乃為支應經常性支出,而依區分所有權人會議決議而繳納(註一),自屬公共基金之一種,其運用自應依區分所有權人會議之決議為之。

至於去年「降低機械車位的清潔費」之提議,區分所有權人會議已經決議否決,是否可於今年再次提出?公寓大廈管理條例及其施行細則並未明文禁止,而且本案後續提出之間隔,也無使「法秩序陷於長期不安」之虞,苟規約或區分所有權人會議決議也未有合理之限制(註二),則去年「降低機械車位的清潔費」之提議,區分所有權人會議雖已經決議否決,應可於今年再次提出。

另公民投票法中的公民投票,乃指全國性及地方性之公民投票,全國性公民投票適用事項為「法律之複決、立法原則之創制、重大政策之創制或複決、憲法修正案之複決」,地方性公民投票適用事項則為「地方自治法規之複決」、「地方自治法規立法原則之創制」、「地方自治事項重大政策之創制或複決」(註三);是有關公寓大廈之管理事項,自無公民投票法第33條第1項:「公民投票案之提案經通過或否決者,自各該選舉委員會公告該投票結果之日起三年內,不得就同一事項重行提出。但有關公共設施之重大政策複決案經否決者,自投票結果公告之日起至該設施完工啟用後八年內,不得重行提出。」之適用;而且三年之限制,對於公寓大廈管理費及清潔費之收取事項,有違反比例原則中「損害最小原則」之虞,如基於「法秩序安定性」之由,而就「遭否決提議,後續提出之間隔」予以限制,本文認為以「半年至一年半」為宜。


【註解】
註一:內政部100年722台內營字第1000805799號令修正,自中華民國一零一年一月一日生效之公寓大廈規約範(http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/1000805799-1.doc)第17條:「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費,除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣      元整外,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項:(一)公共基金。(二)管理費。…」、第18條:「…二、管理費用途如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、現行之公寓大廈規約範本(http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/0950800996-1.doc)第10條:「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時,買賣契約或分管契約有規定者從其規定,未規定者,各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。…」、第11條:「…二、管理費用途如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、臺灣臺北地方法院98年度訴字第564號民事判決:「另按公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之,公寓大廈管理條例第18條第3項有所明文;又依喜○門大廈區分所有權人及住戶規約第6條第2項規定,管理費用途 如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定專用及約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分之經常管理費用。依此可知,喜○門大廈之公共基金,係在上述規約所規範之用途範圍內,授權管理委員會為運用。」等可資參照。
註二:規約或區分所有權人會議決議縱有限制,亦應符合比例原則,最高法院100年度台上字第1293號民事判決:「準此,公寓大廈之電梯屬於共用部分,不得約定為專用,區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為使用。又區分所有建物共有部分之公共設施之使用,區分所有人或其管理委員會固得為必要之限制,但其限制必需合於平等、比例原則,不得妨害區分所有權人就建物及公共設施之通常使用。」參照。
註三:公民投票法第2條參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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