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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】管委會,得否逕自決議調降管理費?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【案例事實】

社區管委會於委員會例會決議通過調降住戶管理費,未經區分所有權人大會決議,此決議有效嗎?且規定住戶須至管理中心重新設定感卡號及住戶資料才能享有調降管理費權利,未重新設定者即不能用調降管理費方案,仍須照繳原費用,這不是2碼事嗎?為何綁在一起執行?此舉合法嗎?


【解析】

按公寓大廈管理條例第18條規定,公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之;而公共基金之來源,有「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議」、「本基金之孳息」以及「其他收入」等四種,而管理費乃為支應經常性支出,而依區分所有權人會議決議而繳納(註一),自屬公共基金之一種,其運用自應依區分所有權人會議之決議為之。

又管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議(註二),而且比例原則、平等原則也非不得適用於公寓大廈之管理事項,縱認不得適用比例原則、平等原則(註四),也非不得類推適用民法第799-1條第3項:「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事,按其情形顯失公平者,不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內,請求法院撤銷之。」之規定。

從而,社區管委會於委員會例會決議通過調降住戶管理費,未經區分所有權人大會決議,此決議難認有效;而且規定「住戶須至管理中心重新設定感卡號及住戶資料,才能享有調降管理費權利,未重新設定者即不能用調降管理費方案,仍須照繳原費用」顯然「目的缺欠正當性」(註五),其差別待遇之理由也欠缺合理,而且按其情形也顯失公平,自是不妥。


【註解】
註一:內政部100年7月22台內營字第1000805799號令修正,自中華民國一零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本(http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/1000805799-1.doc)第17條:「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費,除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣      元整外,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項:(一)公共基金。(二)管理費。…」、第18條:「…二、管理費用途如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、現行之公寓大廈規約範本(http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication/law/lawdata/0950800996-1.doc)第10條:「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時,買賣契約或分管契約有規定者從其規定,未規定者,各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。…」、第11條:「…二、管理費用途如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、臺灣臺北地方法院98年度訴字第564號民事判決:「另按公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理,其運用應依區分所有權人會議之決議為之,公寓大廈管理條例第18條第3項有所明文;又依喜○門大廈區分所有權人及住戶規約第6條第2項規定,管理費用途 如下:(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定專用及約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分之經常管理費用。依此可知,喜○門大廈之公共基金,係在上述規約所規範之用途範圍內,授權管理委員會為運用。」等可資參照。
註二:公寓大廈管理條例第37條參照。
註三:行政程序法第7條:「行政行為,應依下列原則為之︰一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時,應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」參照。
註四:有無違反平等原則?則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由,與目的之達成有無合理關聯」而定(釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋參照)。」。
註五:近年來受到美國三重審查基準的影響,比例原則也做出了調整:在三大派生子原則外,增加了「目的正當性原則」,意即國家所欲達到的目的須正當。創造不同的審查密度,針對不同的案件採取不同的審查密度:強烈內容:措施必須要非常合目的、侵害必須非常小。可支持性:措施與目的間之關聯須合理、侵害須合理。明顯性:措施不可明顯與目的無關聯、侵害不可明顯非最小。由此可知,比例原則的審查密度事實上並非獨立於比例原則而存在的檢驗模型,而是揭示了針對不同案件,違憲審查者將採取不同密度的審查標準而已。針對較輕微的基本權侵害採取較寬鬆的審查密度,針對較重大的基本權侵害則採取較嚴格的審查密度(維基百科http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%AF%94%E4%BE%8B%E5%8E%9F%E5%89%87)。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

作品:
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胡綺萱 簡介
榕樹學堂執行長兼買賣規劃師、104講師中心講師、公民記者(榕樹學堂綺萱)、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者、淡水TEA TIME 社服團團長
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