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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 胡綺萱

【新公寓大廈法律問題】建商與個別住戶簽定之書面協議,是分管契約?對於約定專用部分,管委會有無管理、維護之權?

文 / 劉孟錦.楊春吉.胡綺萱
【台灣法律網】


【案例事實】

本大廈為公寓大廈條例實施前所建,屬開放式大樓,前庭凸出約7米,有花圃,購屋時建商連同一些文件,要各樓住戶以蓋章方式,同意將一樓及頂樓交由該樓住戶保管使用,但註明以不違反法律為前題,我想問的問題如下:
1.建商與個別住戶簽定之書面協議,事後亦未經區權大會通過,是否構成公寓法中約定專用之決議?
2.現在一樓與頂樓部分住戶以加蓋違建與停放車輛方式暫用,影響其他住戶權益,可否主張禁止停放車輛與拆除違建?
3.如1.項確為約定專用,但地面磁磚因該住戶停車造成破損,是否可主張要求修復,或請求提供費用,由管委員修復?
4.對於約定專用部分,管委會有無管理維護之權?


【解析】

一、建商與個別住戶簽定之書面協議,事後亦未經區權大會通過,是否構成公寓法中約定專用之決議?如確為約定專用,但地面磁磚因該住戶停車造成破損,是否可主張要求修復,或請求提供費用,由管委員修復?

按最高法院99年度台上字第2278號民事判決謂「又公寓大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外,其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情形,而應受分管契約之拘束。」。
又最高法院99年度台上字第1191號民事判決也云:「又按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布,同年月三十日施行,該條例施行之前,系爭大樓建商與各承購戶,就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍,訂有分管之約定,此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約,為維持共有物管理秩序之安定性,若受讓人知悉有該分管契約,或有可得知之情形,仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止,自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」。

另臺灣高等法院99年度上字第1302號民事判決更云:「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議,其發生在98年6月23日民法物權編修正施行前,依修正施行前民法第820條第1項規定(民法物權編施行法就民法第820條規定並未規定得溯及適用,依該施行法第1條後段之規定,自應適用修正前之規定),應由共有人全體共同協議訂定之;其未定有分管期限者,因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更,自須經共有人全體同意,始得為之,自難認各共有人得隨時終止分管契約」。

是公寓大廈管理條例施行之前,公寓大廈之買賣,建商與各承購戶分別約定,該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約,縱再經區分所有權人會議另有決議,除「經共有人全體同意,終止或變更該分管契約」外,該分管契約對原承購戶、知悉有該分管契約或有可得知情形之受讓人,仍有其拘束力。
其與公寓大廈管理條例所稱之規約(規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項),仍屬有間,不可不查。

二、現在一樓與頂樓部份住戶以加蓋違建與停放車輛方式暫用,影響其他住戶權益,可否主張禁止停放車輛與拆除違建?對於約定專用部分,管委會有無管理維護之權?

按公寓大廈管第理條例10條第1項規定,約定專用部分之修繕、管理、維護,由約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用,是對於約定專用部分,管委會無管理維護之權(註一)。分管契約所約定由特定人使用收益部分,除另有約定外,亦同。

惟公寓大廈管第理條例36條第5款、第48條第4款也分別規定,管理委員會具有制止住戶違規情事及提供相關資料之職務,管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行前開職務,顯然影響住戶權益者,由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務,屆期不改善或不履行者,亦得連續處罰之。
是屬違章建築處理辦法所稱的違章建築(註二),管理委員會具有制止住戶違規情事及提供相關資料之職務,管理委員會自應予以制止,並於制止無效後,依公寓大廈管第理條例59條之規定,列舉事實及提出證據,報直轄市、縣(市)主管機關處理。


【註解】
註一:惟公寓大廈管第理條例第6條第1項第1款、第3項也規定,住戶行使約定專用部分之權利時,也不得妨害其他住戶之安寧、「安全」及衛生;住戶違反前開規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
註二:違章建築處理辦法第2條參照。

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作者簡介
劉孟錦律師
台灣聯合法律事務所 主持律師、台灣法律網 主持人、台灣法律網電子報 發行人
電話:(02)2363-5003
傳真:(02)2363-5009
地址:106台北市大安區羅斯福路二段91號13樓
e-mail:Lawyer104@msn.com
台灣法律網 http://www.lawtw.com/

楊春吉(故鄉)
Double House買賣租賃聯盟主席(暨創辨人)、定豐地產開發有限公司專業顧問、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、榕樹學堂副執行兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄(http://gs803501.pixnet.net /blog)版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、免費義務法律顧問、法律演講(請洽0916077009楊講師)。

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胡綺萱 簡介
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