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 台灣法律網 > 法律知識庫 > 作者專欄(二) > 方承志

約定買方負擔之稅負應該納入契約總價

文 / 方承志
【台灣法律網】


看到近日報紙刊載為了因應奢侈稅實施,配合修正土地登記實務相關法令,其中最重要的是覈實登記房屋買賣契約價金,以作為核課相關稅捐的計價基準。通常房屋買賣要負擔的不外是「地價稅」、「房屋稅」、「土地增值稅」、「買賣契約契稅」、「奢侈稅」及「財產交易所得稅」,而其中最常移轉給買方的稅負,就是「地價稅」、「房屋稅」、「土地增值稅」、「買賣契約契稅」,因為這些是買賣房屋過程中發生的稅捐。在近日銀行因為打房對房屋貸款調降貸款成數至屋價七成,使得許多購屋者因為自備款提高無法立即購屋而怨聲載道。但是這些約定移轉的稅負卻不包括在貸款房屋購屋契約的總價內,雖然購屋者也可透過較高風險及利率的房屋第二順位貸款補足,但這卻使得作為房屋貸款依據的契約總價,更無法在此一在一、二貸之間的高利率平衡下,而使得買屋者必需蒙受更大的利息支出的損失,政府措施在第一胎購屋的消費保障上確實有不公平之處。就法律上而言這是不合理甚至不合法的,因為賣方相對的要申報的房屋財產交易所得稅,將因為約定移轉稅捐給房屋的買方而減少申報總額,這些約定移轉的稅負當然也算是賣方的「收入」,除非稅務法律有特殊優惠的抵減規定,但這並不是例外不計入收入的規定,所以基本上要在新法修訂實施後,才要按實登記房屋買賣價的情況下,這應該是政府可以納入討論及實施的範圍的。

當然,所得稅法第九條規定:「所謂財產交易所得及財產交易損失,係指納稅義務人並非為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產,因買賣或交換而發生之增益或損失。」,行政院於中華民國七十七年五月三十日修正發佈之所得稅施行細則第十七條之二,關於個人出售房屋所得額核定方法之規定,與租稅法定主義並無違背。依該條規定,個人出售房屋未申報或未能提出證明文件者,其所得額由主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情況擬訂,報請財政部核定其標準,依該標準核定之。現在一般稅率是20%。而房屋出售時有財產上交易所得,依所得稅法第十四條中第七類之規定:「財產或權利原為出價取得者,以交易時之成交價額,減除原始取得之成本,及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。」此所得額再併入個人其他所得來合併申報所得稅。(本段出自「大觀理債網」之法律條文引據),在這其中得減除原始取得之成本,當然包括稅捐之支出,於是就發生房屋之買方不得列舉該同一項目之買入成本項目,而賣方則以買方之費用幫賣方負擔稅捐,但不計入房屋買賣契約總價款作為收入報稅之一部份的問題,重點是賣方能否以損害他人權利之方法(民法地148條參照)作為合法節稅的立論點?(這些稅捐占了房價總價至少總合將近10%以上),稅捐機關可以在新法實施後仍然監持包括此一方式之低報契約總價計(逃)稅的作法嗎?買方負擔的稅捐不計入買屋者的「特別扣除額」的「財產交易損失」合理嗎?(所得稅法第16條第3項第3款:「財產交易損失:納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失,其每年度扣除額,以不超過當年度申報之財產交易之所得為限;當年度無財產交易所得可資扣除,或扣除不足者,得以以後三年度之財產交易所得扣除之。財產交易損失之計算,準用第十四條第一項第七類關於計算財產交易增益之規定。」參照。),我们稅法居然獨厚有財力的賣方,而忽略了弱勢的買方利益,這實在教我们不法理解這是什麼道理?然道買方負擔不必要的稅捐不能抵免稅捐,還讓賣方逃漏稅捐就是合理合法的嗎?這真是我们的稅捐主管機關要好好討論一下的,是照顧弱勢還是照顧經濟的強者,總要有個折衷或選擇不是嗎?這才是我们期待的稅負公平吧!

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